Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt präsentiert sich im August 2025 als facettenreiche Investmentlandschaft mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Während traditionelle Assetklassen wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien noch mit den Nachwirkungen struktureller Veränderungen kämpfen, etablieren sich neue Segmente wie Student Living und Micro Living als attraktive Alternativen. Mit einem Gesamtinvestmentvolumen von über 8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr zeigt der Markt seine Widerstandsfähigkeit und bietet Investoren vielfältige Chancen zur Portfoliodiversifikation.jll+1

Marktüberblick: Einzelhandel führt, Alternative Assets im Aufwind

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt zeigt 2025 eine interessante Verschiebung der Gewichte. Einzelhandelsimmobilien führen mit einem Transaktionsvolumen von 3 Milliarden Euro das Investmentgeschehen an, gefolgt von Logistikimmobilien mit 2,8 Milliarden Euro. Büroimmobilien, einst das Rückgrat des gewerblichen Investmentmarkts, erreichen nur noch 1,4 Milliarden Euro Umsatz. Gleichzeitig gewinnen spezialisierte Segmente wie Hotelimmobilien (830 Millionen Euro) und Pflegeimmobilien deutlich an Bedeutung.news.cbre+4

Diese Entwicklung spiegelt einen fundamentalen Wandel in den Investorenpräferenzen wider: Weg von traditionellen "One-Size-Fits-All"-Lösungen hin zu spezialisierten Assetklassen, die unterschiedliche Risiko-Rendite-Profile und Diversifikationsmöglichkeiten bieten.

Büroimmobilien: Zwei-Klassen-Gesellschaft etabliert sich

Premium-Objekte profitieren von ESG-Trend

Der Büroimmobilienmarkt durchläuft 2025 eine tiefgreifende Transformation. Während der Gesamtumsatz bei 1,4 Millionen Quadratmetern im ersten Halbjahr lag – ein Anstieg von 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr – offenbart sich eine klare Zwei-Klassen-Gesellschaft. Moderne, ESG-konforme Objekte in Top-Lagen erzielen Spitzenrenditen von 4,6 bis 4,9 Prozent und verzeichnen sogar Mietsteigerungen von bis zu 12 Prozent in München und 11 Prozent in Frankfurt.cushmanwakefield+1

Die Leerstandsquote ist auf 7,7 Prozent gestiegen, wobei vor allem Randlagen und veraltete Objekte unter Druck geraten. Diese Entwicklung macht deutlich: Qualität und Nachhaltigkeit werden zu entscheidenden Werttreibern. Unternehmen investieren bewusst in attraktive Arbeitsumgebungen, die den Anforderungen der hybriden Arbeitswelt gerecht werden, während sich der Homeoffice-Anteil bei stabilen 30 Prozent eingependelt hat.jll+1

Umnutzung als Chance

Besonders interessant ist das Potenzial für Umnutzungen: Laut Analyse der ARGE Kiel sind 30 Prozent der deutschen Büroflächen mit geringem Aufwand zu Wohnungen umwandelbar, weitere 20 Prozent mit mittlerem Aufwand. Dies bietet Value-Add-Investoren neue Möglichkeiten, auch wenn entsprechende Förderprogramme noch auf politische Unterstützung warten.ivd

Logistikimmobilien: Vom E-Commerce-Boom zur Reife

Solide Performance trotz Marktsättigung

Mit einem Investmentvolumen von 2,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr bleiben Logistikimmobilien eine Säule des deutschen Gewerbeimmobilienmarkts. Die Spitzenrenditen liegen bei 4,25 bis 4,5 Prozent, wobei eine leichte Erhöhung um zehn Basispunkte den aktuellen Vermietungsmarkt widerspiegelt.jll+1

Die Attraktivität des Segments begründet sich in mehreren strukturellen Trends: Der anhaltende E-Commerce-Boom, verkürzte Lieferzeiten und die Optimierung der "letzten Meile" sorgen für nachhaltige Flächennachfrage. Besonders gefragt sind moderne Multi-User-Hallen in verkehrsgünstigen Lagen, die Flexibilität für verschiedene Nutzungskonzepte bieten.exporo

Drittverwendungsfähigkeit als Schlüsselkriterium

Für Investoren steht die Drittverwendungsfähigkeit im Fokus – die Möglichkeit, Objekte an verschiedene Nutzer zu vermieten. Hochspezialisierte Anlagen mit begrenzter Nachnutzbarkeit werden zunehmend kritisch bewertet, während standardisierte Logistikimmobilien mit flexiblen Grundrissen höhere Bewertungen erzielen.bvl

Einzelhandelsimmobilien: Selektive Erholung setzt sich fort

Lebensmittelgeankerte Zentren im Aufwind

Einzelhandelsimmobilien überraschen 2025 mit ihrer Marktführerschaft beim Transaktionsvolumen von 3 Milliarden Euro. Diese scheinbar paradoxe Entwicklung erklärt sich durch eine stark selektive Nachfrage: Lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und etablierte Shopping-Center in 1a-Lagen profitieren von der Normalisierung der Besucherzahlen auf Vor-Corona-Niveau.news.cbre+1

Die Renditen variieren stark: Während Geschäftshäuser in Top-Lagen mit 3,5 Prozent die niedrigsten Renditen aufweisen, bieten Shopping-Center mit 5,9 Prozent die höchsten Spitzenrenditen aller Gewerbeimmobiliensegmente. Diese Spreizung spiegelt die unterschiedlichen Risikoprofile wider.jll

Strukturwandel schafft Gewinner und Verlierer

Der Strukturwandel im Einzelhandel setzt sich fort: Bei sinkenden Einzelhändlerzahlen (minus 18 Prozent seit 2015) steigen paradoxerweise die Verkaufsflächen leicht an. Dies deutet auf eine Konsolidierung hin größere, professionellere Betreiber, die von Investoren bevorzugt werden. Omnichannel-Konzepte, Erlebnisorientierung und Nachhaltigkeit entwickeln sich zu entscheidenden Erfolgsfaktoren.ivd+1

Alternative Assets: Die neuen Stars der Branche

Hotelimmobilien: Comeback nach der Pandemie

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erlebt 2025 eine beeindruckende Renaissance. Mit einem Halbjahresvolumen von 830 Millionen Euro übertraf das Segment die Erwartungen deutlich und erreichte den höchsten Halbjahreswert seit Beginn der Zinswende. Besonders das zweite Quartal stach mit 546 Millionen Euro hervor – ein Anstieg von 92 Prozent gegenüber dem ersten Quartal.hogapage

Die Spitzenrenditen bewegen sich zwischen 4,7 und 5,5 Prozent, wobei Core-Objekte in Top-Lagen weiterhin hohe Nachfrage genießen. Auffällig ist der hohe Anteil ausländischer Investoren von 61 Prozent, was das wiedergewonnene Vertrauen in den deutschen Hotelmarkt unterstreicht. Private Investoren und Family Offices dominieren mit 33 Prozent Marktanteil und fokussieren sich primär auf Luxus- und gehobene Mittelklassehotels.realestate.bnpparibas+1

Pflegeimmobilien: Demografischer Rückenwind

Pflegeimmobilien profitieren 2025 vom demografischen Wandel und etablieren sich zunehmend als eigenständige Assetklasse. Die Renditen bewegen sich zwischen 4,5 und 6,0 Prozent, bei einer typischen Vertragslaufzeit von 20 bis 30 Jahren mit Indexmiete. Das Investmentvolumen wird auf etwa 500 Millionen Euro geschätzt.beamtenservice+1

Die Attraktivität resultiert aus der Planbarkeit der Erträge und dem strukturellen Wachstum des Pflegebedarfs. Allerdings warnen Experten vor Risiken: Die Abhängigkeit von einzelnen Betreibern, regulatorische Änderungen und die oft überkomplexen Vertragsstrukturen erfordern sorgfältige Prüfung. Institutionelle Investoren erwarten kurzfristig sinkende Kaufpreise bei mittel- bis langfristig steigenden Mieten.bergfuerst+2

Emerging Asset Classes: Die Zukunft des Wohnens

Student Living: Internationale Nachfrage als Treiber

Student Living entwickelt sich zu einer der attraktivsten Nischenmärkte mit Renditen von 5,5 bis 7,0 Prozent. Das Investmentvolumen wird auf etwa 300 Millionen Euro geschätzt, Tendenz steigend. Der Erfolg basiert auf drei Faktoren: der Zunahme sowohl inländischer als auch internationaler Studierender, der Konzentration des Wachstums an den besten Universitäten und dem eklatanten Mangel an Purpose-Built Student Accommodation (PBSA).hines+1

Besonders vielversprechend sind Standorte mit hohem Anteil internationaler Studenten, da diese Rent-Premiums von bis zu 20 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen. Deutschland, traditionell unterversorgt bei privaten Studentenwohnungen, bietet enormes Aufholpotenzial gegenüber etablierten Märkten wie Großbritannien.hines

Micro Living: Die urbane Antwort auf Wohnraumknappheit

Micro Living, als jüngstes Segment mit Renditen von 6,0 bis 7,5 Prozent, adressiert den urbanen Wohnraummangel mit innovativen Konzepten. Die Zielgruppen – Studierende, Young Professionals und Berufspendler – schätzen die Flexibilität, den Service und die Gemeinschaftsräume.commerzreal+1

Erfolgreiche Projekte kombinieren private Wohneinheiten von 20 bis 30 Quadratmetern mit großzügigen Gemeinschaftsflächen für Co-Working, Fitness und soziale Interaktion. Die All-inclusive-Mieten, die alle Nebenkosten und Services umfassen, vereinfachen das Kostenmanagement für die meist jungen Mieter erheblich.continuum-immobilien+1

Investmentstrategien für Gewerbeimmobilien 2025

Core-Plus-Strategien im Fokus

Angesichts der Marktsegmentierung setzen institutionelle Investoren verstärkt auf Core-Plus-Strategien, die moderate Wertsteigerungsmöglichkeiten bei begrenztem Risiko bieten. Besonders gefragt sind:

ESG-konforme Büroimmobilien in zentralen Lagen mit Modernisierungspotenzial
Lebensmittelgeankerte Einzelhandelszentren mit starken Catchment Areas
Standardisierte Logistikimmobilien an verkehrsgünstigen Standorten
Hotels der gehobenen Mittelklasse in A-Städten mit operativen Verbesserungsmöglichkeiten

Value-Add bleibt herausfordernd

Value-Add-Strategien erfordern 2025 spezielles Know-how und Kapital. Besonders interessant sind:

• Umnutzungen von Büro- zu Wohnimmobilien

• Repositionierung von Shopping-Centern zu Mixed-Use-Konzepten

• Upgrade von Bestandshotels zu Premium-Standards

• Entwicklung neuer Student-Living-Projekte an Universitätsstandorten

Risikomanagement wird wichtiger

Die unterschiedlichen Konjunkturzyklen der Segmente erfordern professionelles Risikomanagement. Während Hotels und Einzelhandel konjunktursensibel reagieren, bieten Pflegeimmobilien und Student Living defensive Charakteristika. Eine ausgewogene Mischung verschiedener Assetklassen wird daher zur Pflichtübung.

Finanzierungsumfeld und Marktausblick

Stabilere Zinsen unterstützen Investitionen

Das verbesserte Finanzierungsumfeld mit Bauzinsen zwischen 3,25 und 3,5 Prozent erleichtert die Projektfinanzierung erheblich. Besonders alternative Assetklassen profitieren von der gestiegenen Risikobereitschaft der Banken, die ihre Portfolios diversifizieren möchten.drklein

Internationale Investoren zeigen wieder verstärkt Interesse am deutschen Markt. Der Anteil ausländischer Käufer liegt in einzelnen Segmenten bei über 70 Prozent, was die Attraktivität der deutschen Rechtssicherheit und Markttiefe unterstreicht.hogapage+1

Technologie als Differenzierungsfaktor

PropTech-Lösungen werden 2025 zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Von KI-gestützter Mieterverwaltung über IoT-basiertes Energiemanagement bis zu digitalen Serviceplattformen – Technologie optimiert sowohl operative Effizienz als auch Nutzererfahrung. Investoren, die frühzeitig auf digitale Lösungen setzen, erzielen messbare Renditevorteile.

Praktische Investmentempfehlungen

Für konservative Investoren

Fokussieren Sie sich auf Core-Immobilien in etablierten Segmenten:

• Premium-Büroimmobilien mit DGNB/BREEAM-Zertifizierung in Frankfurt, München oder Hamburg

• Lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren mit Edeka, Rewe oder anderen starken Ankermietern

• Moderne Logistikimmobilien mit Multi-User-Potenzial in Ballungsräumen

Für renditeorientierte Investoren

Nutzen Sie die Chancen in wachsenden Segmenten:

• Student Living an Universitätsstandorten mit steigenden Studierendenzahlen

• Pflegeimmobilien mit etablierten Betreibern wie AWO oder Deutsches Rotes Kreuz

• Boutique-Hotels in A-Städten mit Repositionierungspotenzial

Für opportunistische Investoren

Setzen Sie auf Emerging Markets und Transformation:

• Micro Living in Universitäts- und Technologiestädten

• Umnutzungsprojekte von Büro zu Wohnen in B-Lagen

• Mixed-Use-Entwicklungen mit Einzelhandel, Büro und Wohnen

Fazit: Diversifikation als Erfolgsstrategie

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt 2025 erfordert von Investoren eine differenzierte Herangehensweise. Die Zeit der Einheitslösungen ist vorbei – erfolgreiche Portfolios zeichnen sich durch intelligente Diversifikation über verschiedene Segmente, Standorte und Risikoklassen aus.

Während traditionelle Assetklassen wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiter unter strukturellem Wandel leiden, bieten alternative Segmente wie Student Living, Micro Living und Pflegeimmobilien attraktive Rendite-Risiko-Profile. Der Schlüssel liegt in der sorgfältigen Auswahl qualitativ hochwertiger Objekte mit nachhaltigen Geschäftsmodellen.

Investoren, die frühzeitig die Zeichen der Zeit erkennen und in zukunftsfähige Immobilienkonzepte investieren, werden von den strukturellen Veränderungen profitieren. ESG-Kriterien, digitale Services und flexible Nutzungskonzepte entwickeln sich dabei von Nice-to-have zu Must-have-Faktoren.

Die Weichen für erfolgreiche Gewerbeimmobilien-Investments sind gestellt – nutzen Sie die Chancen, die ein diversifizierter und sich wandelnder Markt bietet.