- Kaufnebenkosten: häufig ~10–15% des Kaufpreises (GrESt + Notar/Grundbuch + ggf. Makler)
- Grunderwerbsteuer: je Bundesland 3,5–6,5% (Stand 2025)
- Notar & Grundbuch: oft ~1,5–2,0% des Kaufpreises
- Dauer: realistisch 6–12 Wochen von Einigung bis Schlüssel (mit Finanzierung oft länger)
- Finanzierungs-Faustformel: Monatsrate ≈ Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12
- ETW: WEG-Unterlagen (Protokolle, Rücklagen, Hausgeld) entscheiden über Risiko und Preis
- Übergabe: Protokoll + Fotos + Zählerstände sparen später Geld und Streit
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Bei konkreten Fällen: Notar, Steuerberater oder Fachanwalt einbeziehen.
1. Einführung & Definition
Eine Immobilie zu kaufen ist 2025 selten „nur“ eine Unterschrift – es ist ein Prozess aus Planung, Prüfung, Finanzierung und rechtlicher Abwicklung. In Deutschland ist der Immobilienkauf zudem stark formalisiert: Ohne Notar geht es nicht.
Was bedeutet „Immobilie kaufen“ konkret?
- Sie wählen ein Objekt (Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus),
- prüfen Zustand, Unterlagen und Zahlen,
- sichern Finanzierung und Vertrag,
- und werden am Ende im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Zwischen „wir sind uns einig“ und „Sie sind Eigentümer“ liegen oft mehrere Wochen. Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. Auflassungsvormerkung).
Eigennutzung vs. Kapitalanlage
Der Prozess ist ähnlich – die Kriterien sind anders: Eigennutzer priorisieren Alltag, Zukunft und Lebensqualität. Kapitalanleger priorisieren Miete, Kosten, Leerstandsrisiko, Finanzierungstragfähigkeit und Rendite.
Interne Vertiefung:
2. Grundlagen verstehen: die Kauf-Basics
Viele Fehlentscheidungen passieren, weil Käufer mit dem „Kaufpreis“ rechnen – und die Gesamtkosten übersehen. Oder weil Unterlagen zu spät geprüft werden.
Quick-Table: Begriff → Bedeutung → Praxis-Tipp
| Begriff | Bedeutung | Praxis-Tipp |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Preis der Immobilie | Nicht nur vergleichen, sondern Gesamtkosten (inkl. NK) rechnen |
| Gesamtkosten | Kaufpreis + Kaufnebenkosten + ggf. Renovierung | Rechnen Sie mit 10–15% NK + Puffer |
| Kaufnebenkosten | GrESt, Notar/Grundbuch, ggf. Makler, ggf. Gutachter | Rechner nutzen: Kaufnebenkosten-Rechner |
| Eigenkapital | Ihr eingesetztes Geld (NK, EK-Anteil) | Mehr EK verbessert oft Zins & Zusage-Chance |
| Annuität | Gleichbleibende Rate aus Zins + Tilgung | Monatsrate ≈ Darlehen × (Zins+Tilgung) ÷ 12 |
| Auflassungsvormerkung | „Sperre“ im Grundbuch | Ohne Vormerkung sollten Sie i.d.R. nicht zahlen |
| Grundbuch | Register mit Rechten/Lasten (Abt. I–III) | Abt. II/III prüfen (Dienstbarkeiten, Grundschulden) |
| WEG-Unterlagen (ETW) | Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage, Wirtschaftsplan | 3 Jahre Protokolle + Rücklagenstand sind Pflichtlektüre |
| Energieausweis/GEG | Energiekennwerte + Hinweise auf Pflichten | Sanierungs-/Heizthemen früh prüfen (Kosten!) |
Kaufnebenkosten 2025 im Überblick
| Kostenblock | Typische Spanne (Stand 2025) | Kurz-Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% | hängt vom Bundesland ab |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2,0% | abhängig von Kaufpreis und Komplexität |
| Makler | 0–3,57% | regional/objektabhängig; vertraglich geregelt |
| Gutachter/Sachverständiger | ca. 500–2.500€ | sinnvoll bei älteren Objekten oder Unsicherheit |
| Umzug/Erstausstattung | sehr individuell | Liquidität nicht vergessen |
| Sofortmaßnahmen/kleine Sanierung | sehr individuell | lieber konservativ kalkulieren |
Nebenkosten werden häufig unterschätzt, weil sie „nicht im Exposé stehen“. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, plant zu knapp und verliert Verhandlungsspielraum.
Hausgeld bei ETW richtig verstehen
Bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld zentral. Es besteht typischerweise aus umlagefähigen Betriebskosten, nicht umlagefähigen Kosten (z.B. Verwaltung) und ggf. Rücklagenzuführung. Für Kapitalanleger ist relevant: nicht umlagefähige Kosten/Rücklagen sind cashflow-relevant.
Vertiefung:
Unterlagen-Check: vor dem Notartermin
| Unterlage | Wofür wichtig? | Woher bekommen? |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Rechte/Lasten, Dienstbarkeiten, Grundschulden | Verkäufer/Notar (Einsicht) |
| Energieausweis | Energiebedarf/Verbrauch, Vergleichbarkeit | Verkäufer/Verwalter |
| Baupläne/Grundriss/Wohnfläche | Plausibilität, Umbau, Bewertung | Verkäufer/Makler |
| Modernisierungsnachweise | Zustand, Kosten, Restlaufzeiten | Verkäufer |
| Teilungserklärung (ETW) | Rechte/Pflichten, Sondernutzungsrechte | Verwalter/Verkäufer |
| Protokolle EV (ETW, 3 Jahre) | Konflikte, Beschlüsse, Sanierungspläne | Verwalter |
| Wirtschaftsplan & Abrechnung (ETW) | Hausgeld, Kostenstruktur, Rücklage | Verwalter |
| Rücklagenstand (ETW) | Sonderumlagenrisiko, Sanierungsfähigkeit | Verwalter |
Wenn Unterlagen fehlen oder ausweichend reagiert wird, ist das ein Risiko-Signal. Im Zweifel: nachfordern oder Abstand nehmen.
Finanzierung-Basics 2025: Stellschrauben
| Stellschraube | Wirkung | Praxis-Tipp |
|---|---|---|
| Eigenkapital (LTV) | beeinflusst Zins & Zusage | NK + Puffer aus EK wirkt oft stärker als minimaler Kaufpreis-Rabatt |
| Zinsbindung | Planbarkeit der Rate | 10–15 Jahre sind häufige Praxiswerte; Puffer für Anschlussfinanzierung einplanen |
| Tilgung | Vermögensaufbau vs. Liquidität | Zu hohe Tilgung kann Liquidität sprengen – konservativ starten, später anpassen |
| Sondertilgung | schneller entschulden | vertraglich sichern, wenn Liquidität realistisch ist |
| Bereitstellungszinsen | Kosten bei später Auszahlung | lange Übergangszeiten/Bau früh klären |
Rechnen Sie immer einen Stress-Test: Was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung +1% teurer wird? Das ist kein Worst-Case, sondern robuste Vorsichtsprüfung.
Immobilienbewertung in 5 Minuten
Der Angebotspreis ist ein Wunschwert. Banken bewerten intern – und Sie sollten grob einschätzen können, ob ein Preis plausibel ist oder ob Sie in der Verhandlung nachschärfen müssen.
| Verfahren | Wofür geeignet? | Woran hängt das Ergebnis? | Praxis-Tipp |
|---|---|---|---|
| Vergleichswert | ETW/Standardobjekte in aktiven Märkten | Vergleichskäufe (Lage, Größe, Zustand) | Nicht nur Inserate vergleichen – Verkäufe sind relevanter |
| Ertragswert | Vermietete Objekte/Kapitalanlage | Miete, Kosten, Liegenschaftszins | Miete + nicht umlagefähige Kosten sauber prüfen |
| Sachwert | EFH/Spezialobjekte, wenn Vergleich fehlt | Herstellkosten, Abschreibung, Zustand | Sanierung realistisch einpreisen |
Vertiefung:
Eine Bewertung ist immer ein Modell. Kombinieren Sie Vergleichspreise, Zustandskosten und Finanzierbarkeit (Rate/Puffer) für eine robuste Entscheidung.
Objektprüfung: das Minimum
Bei Haus/EFH
- Baujahr, Modernisierungen, Dach/Fassade/Fenster/Heizung (Restlaufzeiten)
- Feuchtigkeit/Schimmel, Elektro, Leitungen, Keller, Fundament
- Energieausweis, Verbrauchsdaten, mögliche Sanierungspflichten
Bei Eigentumswohnung (ETW)
- Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
- Hausgeld (umlagefähig vs. nicht umlagefähig)
- Rücklagenstand, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (mind. 3 Jahre)
- Sonderumlagen-Risiko (Dach, Fassade, Heizung)
Bei ETW können Entscheidungen der WEG Ihre Kosten massiv beeinflussen (z.B. Sonderumlage). Sie kaufen immer auch ein Stück Gemeinschaft.
Sanierungs- & Instandhaltungskosten realistisch einplanen
Einer der häufigsten Kauf-Fehler ist „zu knapp“ zu rechnen: Die Immobilie wirkt bezahlbar – bis die ersten größeren Themen kommen. 2025 ist das besonders relevant, weil Material- und Handwerkerkosten je nach Region stark streuen. Für eine robuste Planung übersetzen Sie Zustand in Restlaufzeiten und dann in Euro.
| Bauteil/Maßnahme | Typische Kosten (sehr grob) | Hinweis |
|---|---|---|
| Heizung (Austausch) | 8.000–25.000€+ | System/Objekt abhängig; früh prüfen |
| Fenster | 8.000–30.000€ | abhängig von Anzahl/Standard |
| Dach (Sanierung) | 20.000–70.000€ | großer Hebel, besonders bei Häusern |
| Fassade/Dämmung | 15.000–60.000€ | kann langfristig Nebenkosten senken |
| Elektrik (Teilsanierung) | 3.000–15.000€ | Altbau: Absicherung/Stand prüfen |
| Bad (Standard) | 8.000–25.000€ | Qualität/Größe abhängig |
Wenn Sie keine belastbaren Zahlen haben: lieber konservativ planen und Puffer einbauen. Bei ETW gilt zusätzlich: Große Maßnahmen an Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung) können über Sonderumlagen auf Sie zukommen.
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3. Vor- und Nachteile
Je nach Lebensphase kann Kaufen oder Mieten sinnvoll sein. Die Tabellen helfen, 2025 nüchtern zu entscheiden.
Kaufen: Chancen & Risiken
| Kaufen (Vorteile) | Kaufen (Nachteile/Risiken) |
|---|---|
| Vermögensaufbau durch Tilgung (Zwangssparen) | Hoher Kapitalbedarf (EK + NK) |
| Schutz vor Mietsteigerungen (bei Eigennutzung) | Geringe Flexibilität bei Umzug/Jobwechsel |
| Gestaltungsfreiheit (Umbau, Modernisierung) | Instandhaltung & Sanierungskosten (Capex) |
| Inflationsschutz (Sachwert) | Zinsänderungsrisiko (Anschlussfinanzierung) |
| Planbarkeit, wenn Finanzierung solide | Klumpenrisiko: viel Vermögen in 1 Objekt |
Kaufen vs. Mieten: Realitäts-Check
| Kriterium | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Flexibilität | niedriger | hoch |
| Planbarkeit der Wohnkosten | hoch (bei guter Finanzierung) | mittel (Mietsteigerungen möglich) |
| Instandhaltungsrisiko | hoch (Sie zahlen) | niedrig (Vermieter zahlt) |
| Vermögensaufbau | hoch (Tilgung/Wert) | indirekt (über eigenes Investieren) |
| Zeitaufwand | höher | geringer |
Kaufen „kostet“ nicht nur die Rate, sondern auch Instandhaltung, Rücklagen und Zeit. Ein fairer Vergleich trennt Kosten von Vermögensaufbau.
4. Schritt-für-Schritt: Immobilie kaufen (HowTo)
Schritt 1: Ziel & Budget
- Eigennutzung oder Kapitalanlage (oder Mischform)?
- Must-haves vs. Nice-to-haves definieren.
- Budget = Kaufpreis + NK + Puffer.
Zusätzlich zu NK mindestens 2–5% für Umzug/Möbel/kleine Maßnahmen – bei älteren Objekten mehr.
Schritt 2: Finanzierung vorbereiten
- Eigenkapital (NK + EK-Anteil)
- Maximale Monatsrate (stressgetestet)
- Finanzierungsbestätigung / Vorabzusage
Damit Sie nicht „ins Blaue“ suchen, definieren Sie drei harte Grenzen: maximaler Kaufpreis (oder Kapitalbedarf), maximale Monatsbelastung (Rate + Zusatzkosten) und Mindest-Puffer (Liquidität nach Kauf).
Mini-Check: Ihre 3 Grenzen
- Maximale Gesamtkosten: Was ist Ihr realistischer „All-in“-Rahmen (Kaufpreis + NK + Sanierung + Puffer)?
- Maximale Monatsbelastung: Welche Rate inklusive relevanter Zusatzkosten passt dauerhaft zu Ihrem Budget?
- Mindest-Puffer: Wie viel Liquidität muss nach Kauf übrig bleiben, damit Reparaturen/Umzug nicht zum Problem werden?
Beispiel: 250.000€ Darlehen bei 3,6% Zins und 2,0% Tilgung → 250.000 × 5,6% ÷ 12 ≈ 1.167€ pro Monat.
Rechnen Sie zusätzlich ein Szenario für die Anschlussfinanzierung (z.B. Zins +1%). Wenn das schon kritisch wird, ist das Objekt zu teuer oder die Finanzierung zu knapp.
Vertiefung: Immobilienfinanzierung
Schritt 3: Objektsuche & Vorfilter
- Lage (Mikrolage, ÖPNV, Infrastruktur)
- Zustand (Baujahr, Sanierungen, Risiken)
- Zahlen (Kaufpreis, NK, Rate; bei Kapitalanlage: Miete & Kosten)
Nutzen Sie eine 1‑Seiten‑Vorlage (Excel/Notion) für jedes Objekt: Kaufpreis, NK, Rate, Hausgeld, Sanierung, Notizen. Das verhindert Bauchgefühl-Entscheidungen.
Schritt 4: Besichtigung & Unterlagen-Check
Vor Ort prüfen:
- Feuchtigkeit, Risse, Dach, Fenster, Heizung
- Lärm, Gerüche, Licht, Umgebung
- Bei ETW: Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsflächen
Unterlagen einfordern:
- Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeld, Rücklagen, Abrechnung (ETW)
- Energieausweis
- Grundbuchauszug (oder Einsicht über Notar)
Ein zweiter Besichtigungstermin lohnt sich fast immer – idealerweise mit jemandem, der nüchtern bleibt (und/oder mit einem Bausachverständigen).
Fragen vor Ort (Kurzliste):
- Warum wird verkauft?
- Welche Modernisierungen gab es in den letzten 10–15 Jahren (mit Belegen)?
- Gibt es bekannte Mängel (Feuchte, Leitungen, Dach, Schimmel)?
- Wie alt ist die Heizung – wann war die letzte Wartung?
- Wie hoch waren die letzten Energie-/Nebenkosten (wenn verfügbar)?
- Gibt es Nachbarschaftsthemen (Lärm, Baustellen, Streit)?
Zusatzfragen bei ETW:
- Gab es in den Protokollen Streit oder Hinweise auf Sanierungsstau?
- Sind Sonderumlagen geplant oder wahrscheinlich – und wofür?
- Wie hoch ist die Rücklage (pro Einheit/pro m²) – reicht sie für anstehende Maßnahmen?
- Wie arbeitet die Hausverwaltung (Erreichbarkeit, Prozesse, Rückmeldungen)?
Wenn in mehreren Protokollen dieselben großen Themen wiederkehren (Dach, Fassade, Heizung), ist das oft ein Hinweis auf Sanierungsstau – und ein möglicher Preishebel.
Schritt 5: Preisverhandlung & Reservierung
- Verhandeln Sie mit Fakten (Zustand, Vergleichspreise, nötige Maßnahmen).
- Vorsicht bei „Reservierungsgebühr“: oft riskant und nicht immer sinnvoll.
Zahlen Sie keine Reservierungsgebühr ohne genaue Prüfung. Besser: klare, kurze Vereinbarung mit nachvollziehbaren Bedingungen.
Schritt 6: Notartermin & Kaufvertrag
Der Notar erstellt/prüft den Vertrag. Lesen Sie vorab:
- Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeitsvoraussetzungen
- Mitverkauftes Inventar (wenn relevant)
- Mängelregelungen, Übergabetermin, Nutzungen/Lasten
- Bei ETW: Bezug auf Teilungserklärung/WEG-Regeln
Kaufvertrag: die häufigsten Stolperstellen (Kurz-Check)
| Punkt | Warum wichtig? | Worauf achten? |
|---|---|---|
| Kaufpreisfälligkeit | steuert, wann Sie zahlen müssen | Zahlung i.d.R. erst nach Fälligkeitsmitteilung |
| Übergabetermin | koordiniert Umzug/Handwerker | Datum + Zustand + Schlüssel klar regeln |
| Nutzungen/Lasten | wer zahlt bis wann? | Übergang von Kosten und Mieteinnahmen sauber festlegen |
| Inventar | kann NK/GrESt beeinflussen | realistisch ausweisen, sauber beschreiben |
| Mängel/Haftung | reduziert spätere Konflikte | bekannte Mängel dokumentieren; Zustandszusagen prüfen |
| ETW-Rückstände | Risiko aus Abrechnungen | klären, ob Hausgeldrückstände existieren |
| Mietverhältnis (bei Vermietung) | Cashflow/Planbarkeit | Mietvertrag/Index/Staffel/Übergang prüfen |
| Grundbuch-Lasten | können Wert/Nutzung beeinflussen | Abt. II/III prüfen, Löschung/Übernahme regeln |
Der Notar ist neutral. Er erklärt den Vertrag – aber er verhandelt nicht für Sie. Wenn Ihnen ein Punkt unklar ist, lassen Sie ihn erklären und ggf. anpassen.
Schritt 7: Finanzierung finalisieren
Typische Unterlagen:
- Kaufvertragsentwurf
- Objektunterlagen (Exposé, Grundriss, Energieausweis)
- Einkommensnachweise, Vermögensnachweise
Schritt 8: Auflassungsvormerkung, Fälligkeit, Zahlung
- Notar veranlasst Eintrag der Auflassungsvormerkung
- ggf. Genehmigungen/Verzichte
- Notar sendet Fälligkeitsmitteilung
- Sie zahlen (Eigenkapital + Darlehen)
Überweisen Sie den Kaufpreis in der Regel erst nach Fälligkeitsmitteilung. Vorher können noch Voraussetzungen fehlen (Vormerkung, Genehmigungen).
Schritt 9: Übergabe
- Übergabeprotokoll (Zustand, Mängel, Zählerstände, Schlüsselanzahl)
- Fotos (Zeitstempel), besonders bei Schäden
Halten Sie Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) und den Zustand schriftlich fest – und dokumentieren Sie offene Punkte mit Frist (z.B. „Kellerraum wird leer übergeben bis …“). Wenn Ihnen bei der Übergabe Mängel auffallen, lassen Sie diese sofort ins Protokoll aufnehmen, bevor Sie unterschreiben. Bewahren Sie das Protokoll (und die Fotos) digital und analog auf – es ist Ihr wichtigster Nachweis, falls später Fragen entstehen.
Schritt 10: Nach dem Kauf (erste 30 Tage)
- Versicherungen (Wohngebäude, Hausrat)
- Ummeldungen (Strom, Gas, Wasser)
- Rücklagen-/Modernisierungsplan (insb. bei älteren Objekten)
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Übergabe, Dokumentation
Praktisch hilft eine einfache Struktur: Legen Sie einen Kauf-Ordner an (Kaufvertrag, Protokoll, Unterlagen, Rechnungen), führen Sie eine Liste offener To-dos (Handwerker, Versicherungen, Ummeldungen) und planen Sie Liquiditätspuffer. Bei Kapitalanlage lohnt ein separates Mietkonto, damit Einnahmen und Ausgaben sauber nachvollziehbar bleiben. Wenn Sanierung ansteht: holen Sie Angebote früh ein und priorisieren Sie Maßnahmen, die Sicherheit, Substanz und Energieverbrauch verbessern.
Vertiefung: Immobilien vermieten
Zeitplan: typische Dauer
| Phase | Typische Dauer | Was bremst? |
|---|---|---|
| Finanzierungsvorbereitung | 3–14 Tage | fehlende Unterlagen, ungeklärtes Eigenkapital |
| Einigung/Verhandlung | 1–21 Tage | mehrere Interessenten, unklare Mängel |
| Entwurf bis Notartermin | 7–21 Tage | Abstimmungen, Genehmigungen, Terminketten |
| Vormerkung + Fälligkeit | 7–28 Tage | Grundbuchlaufzeiten, Behörden/Verzichte |
| Auszahlung/Bezahlung | 3–14 Tage | Bankauflagen, fehlende Nachweise |
| Übergabe | 1 Tag | Koordination, Auszug/Vorbereitung |
5. Konkrete Rechenbeispiele (mit Tabellen)
Rechenbeispiele sind Modelle. Region, Objekt, Maklercourtage und Bankkonditionen variieren. Ziel ist Nachvollziehbarkeit – nicht „Einheitswerte“.
Beispiel 1: Kaufnebenkosten (ETW, 320.000€)
Annahmen (Stand 2025, Beispiel): GrESt 6,5% · Notar/Grundbuch 1,8% · Makler 3,57% (inkl. USt)
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 320.000€ |
| Grunderwerbsteuer | 6,5% | 20.800€ |
| Notar & Grundbuch | 1,8% | 5.760€ |
| Maklercourtage | 3,57% | 11.424€ |
| Summe Kaufnebenkosten | 37.984€ | |
| Gesamtkosten (KP + NK) | 357.984€ |
Schon 1–2 Prozentpunkte Differenz bei den NK sind schnell 3.000–6.000€ – deshalb NK immer vorab rechnen.
Optional: Inventar separat ausweisen (vereinfachtes Modell)
Bei 10.000€ Inventar reduziert sich die GrESt-Basis auf 310.000€ → GrESt 20.150€ → Ersparnis 650€ (bei 6,5%).
Beispiel 2: Monatsrate & Budget (Faustformel)
Annahmen: Darlehen 300.000€ · Zins 3,6% · Tilgung 2,0%
Beispiel: 300.000€ × 5,6% ÷ 12 ≈ 1.400€ pro Monat.
Zusätzliche laufende Kosten (Beispiel ETW):
| Position | Monat |
|---|---|
| Hausgeld gesamt | 280€ |
| davon nicht umlagefähig (vereinfacht) | 110€ |
| Rücklagen-/Instandhaltungspuffer zusätzlich (vereinfacht) | 60€ |
| Versicherungen/sonstiges (vereinfacht) | 30€ |
| Zusatzkosten (nicht „warm“ umlegbar) | 200€ |
Grob-Budget: Rate 1.400€ + Zusatzkosten 200€ → 1.600€ Monatsbelastung (vereinfachtes Modell).
Beispiel 3: Kaufen vs. Mieten (vereinfachter Vergleich)
Annahmen: Kaufen 1.600€ (oben) · Vergleichsmiete warm 1.450€
Die Rate enthält Zins (Kosten) und Tilgung (Vermögensaufbau). Bei 300.000€ Darlehen und 2,0% Tilgung sind das grob 500€ Tilgung pro Monat.
| Vergleich | Kaufen (vereinfacht) | Mieten |
|---|---|---|
| Monatszahlung | 1.600€ | 1.450€ |
| davon Vermögensaufbau | ca. 500€ | 0€ |
| „Konsumkosten“ (vereinfacht) | ca. 1.100€ | 1.450€ |
| Flexibilität | niedriger | höher |
| Risiko Instandhaltung | höher | niedriger |
Der Kern dieses Vergleichs: Bei Kauf ist ein Teil Ihrer Monatszahlung Vermögensaufbau (Tilgung). Wer mietet, hat dafür meist mehr Flexibilität und kann den Unterschied investieren – wer kauft, spart automatisch über die Tilgung.
Ein fairer Vergleich trennt „Kosten“ (z.B. Zins + nicht umlagefähige Kosten) von „Sparen“ (Tilgung). Entscheidend sind Ihre Ziele und wie sicher Ihr Budget auch bei Stress-Szenarien ist.
Beispiel 4: Haus kaufen mit Sanierungspuffer (480.000€ + 45.000€)
Annahmen: NK pauschal 12% (57.600€) · Sanierung 45.000€ · EK 100.000€ · Darlehen 482.600€ · Zins 3,7% · Tilgung 2,0%
Monatsrate (Faustformel): 482.600€ × 5,7% ÷ 12 ≈ 2.292€.
| Block | Betrag | Kommentar |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 480.000€ | Objektpreis |
| Kaufnebenkosten (12%) | 57.600€ | vereinfachte Pauschale |
| Sanierung | 45.000€ | lieber konservativ kalkulieren |
| Gesamt | 582.600€ | Kapitalbedarf |
| Eigenkapital | 100.000€ | inkl. Puffer |
| Darlehen | 482.600€ | Finanzierungsbedarf |
Bei Häusern ist ein Sanierungspuffer oft kaufentscheidend: „Auf Kante“ finanziert bedeutet schnell Stress statt Sicherheit.
Beispiel 5: Kapitalanlage-Schnellcheck (Cashflow grob)
Bei Kapitalanlagen ist die zentrale Frage: Trägt sich das Objekt? Das Modell ist bewusst vereinfacht.
Annahmen: Kaufpreis 250.000€ · NK 12% (30.000€) · Kaltmiete 950€/Monat · nicht umlagefähig 90€ · Rücklagenpuffer 60€ · Mietausfall 3% (29€)
Netto vor Finanzierung: 950€ − 90€ − 60€ − 29€ = 771€.
Finanzierung: EK 50.000€ · Darlehen 230.000€ · Zins 3,6% · Tilgung 2,0% → Rate ≈ 1.073€
| Position | €/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | 950€ |
| nicht umlagefähige Kosten | -90€ |
| Rücklagen/Instandhaltung | -60€ |
| Mietausfallwagnis (3%) | -29€ |
| Netto vor Finanzierung | 771€ |
| Annuität (Zins+Tilgung) | -1.073€ |
| Cashflow nach Finanzierung | -302€ |
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Dealbreaker – aber er muss bewusst entschieden und finanziell tragbar sein. Hebel: Kaufpreis, Eigenkapital/Tilgung, Miete (rechtssicher), nicht umlagefähige Kosten.
Vertiefung: Rendite & Cashflow
Die wichtigsten Lehren sind fast immer dieselben: Kaufnebenkosten gehören in jede Rechnung, die Rate muss inklusive Zusatzkosten tragfähig bleiben, und Sanierungs-/Instandhaltungsthemen müssen in Euro übersetzt werden. Für Kapitalanlagen gilt zusätzlich: Cashflow kann bei aktuellem Zins/Tilgung negativ sein – dann ist entscheidend, ob Sie bewusst zuschießen (Tilgung/Vermögensaufbau) und ob Ihr Budget das auch in Stress-Szenarien aushält. Wenn ein Objekt nur „schön gerechnet“ funktioniert, ist es meist nicht das richtige. Im Zweifel holen Sie eine zweite Meinung (Sachverständiger/Finanzierung), bevor Sie den Notartermin fixieren.
6. Aktuelle Gesetzeslage: Was ist neu/relevant 2025?
Notarielle Formpflicht & Eigentumsübergang
- Immobilienkaufverträge benötigen grundsätzlich notarielle Beurkundung (Kontext: §311b BGB).
- Eigentümer werden Sie typischerweise erst mit Eintragung im Grundbuch (Kontext: §873 BGB).
Praxis-Folge: Planen Sie Zeit ein. Zwischen Notartermin und Grundbuch-Eintrag liegen oft Wochen.
Grundbuch: Abteilung II & III
- Abt. II: z.B. Dienstbarkeiten (Wegerechte), Vorkaufsrechte, Nutzungsbeschränkungen
- Abt. III: Grundpfandrechte (z.B. Grundschuld) – werden typischerweise gelöscht oder abgelöst
„Steht im Grundbuch“ heißt nicht automatisch „schlecht“. Aber es muss verstanden, bewertet und im Kaufvertrag sauber geregelt sein.
Maklercourtage bei Wohnimmobilien
Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien gelten Regeln zur Kostenaufteilung (Stand 2025 weiterhin relevant). Prüfen Sie, ob die Courtage klar ausgewiesen ist und wer sie in welcher Höhe trägt.
Notieren Sie vor dem Notartermin die „großen“ Prüfpfade: Courtage transparent, Grundbuch-Lasten verstanden, Energie-/Sanierungsthemen in Euro übersetzt und (bei ETW) WEG-Unterlagen gelesen.
- Courtage: Wer zahlt wie viel – und ist das nachvollziehbar dokumentiert?
- Grundbuch: Gibt es Rechte/Lasten, die Nutzung oder Wert beeinflussen?
- ETW/WEG: Protokolle, Rücklagen, Sonderumlagenrisiko – passt das zum Preis?
- Energie/GEG: Modernisierungsstand und potenzielle Maßnahmen konservativ kalkuliert?
Energieausweis/GEG & Sanierungs-/Heizthemen
Energieeffizienz kann Nebenkosten, Sanierungsbedarf und Wertentwicklung beeinflussen. Prüfen Sie Energieausweis und Modernisierungsstand (Fenster, Dach, Heizung) und kalkulieren Sie Kosten konservativ.
WEG & Unterlagenpflicht (bei ETW)
Bei ETW entscheidet nicht nur die Wohnung, sondern die Gemeinschaft: Rücklagen, Protokolle (Beschlüsse), Sonderumlagenrisiken.
Kaufen Sie keine ETW ohne mindestens: Wirtschaftsplan, letzte Abrechnung, Rücklagenstand, Protokolle (3 Jahre), Teilungserklärung.
7. Häufige Fehler vermeiden
- Kaufnebenkosten unterschätzen: NK sind schnell zweistellig in Prozent – ohne Eigenkapital wird’s eng.
So vermeiden Sie es: Rechnen Sie konservativ mit 10–15% und nutzen Sie einen Kaufnebenkosten-Rechner. - Finanzierung zu spät sichern: Ohne Bestätigung verlieren Sie Zeit und Verhandlungsmacht.
So vermeiden Sie es: Klären Sie Eigenkapital, Rate und Vorabzusage, bevor Sie ernsthaft bieten. - ETW-Unterlagen nicht lesen: Protokolle/Rücklagen/Hausgeld entscheiden über Sonderumlagen-Risiko.
So vermeiden Sie es: Lesen Sie Protokolle (3 Jahre) und prüfen Sie Rücklagenstand und Hausgeld-Aufteilung. - Sanierungsbedarf schönrechnen: Restlaufzeiten (Heizung, Dach, Fenster) werden schnell teuer.
So vermeiden Sie es: Übersetzen Sie Zustand in Euro und planen Sie Puffer für die ersten 24 Monate ein. - Grundbuch/Lasten ignorieren: Rechte/Lasten können Nutzung und Wert beeinflussen.
So vermeiden Sie es: Abt. II/III prüfen und Unklares mit Notar oder Fachleuten klären. - Übergabe ohne Protokoll: Ohne Dokumentation entstehen später Streit und Kosten.
So vermeiden Sie es: Übergabeprotokoll + Fotos + Zählerstände + Schlüsselanzahl – immer. - Nur auf Optik statt Lage/Struktur achten: Mikrolage und Umfeld sind schwer änderbar.
So vermeiden Sie es: Priorisieren Sie Lage, Infrastruktur, Lärm und langfristige Nutzbarkeit. - Bestandmieter/Mietvertrag nicht prüfen (Kapitalanlage): Miethöhe, Regelungen und Zahlungsstand entscheiden über Cashflow.
So vermeiden Sie es: Mietvertrag, Nebenkostenregelung, Mieterhöhungslogik und Kostenstruktur vor Kauf prüfen. - Zu knapper Zeitplan: Bank/Notar/Grundbuch brauchen oft länger als gedacht.
So vermeiden Sie es: Puffer einplanen, Fristen schriftlich nachhalten und Unterlagen früh liefern.
8. Praxis-Tipps von Experten
- Vorab-Checkliste definieren (Must-haves / No-gos) – spart Wochen.
- Zahlen-Disziplin: Kaufpreis, NK, Sanierung, Rate, Rücklagen – alles in einer Tabelle.
- Besichtigung strukturiert: Check, Fragen, Fotos/Notizen.
- Zustand in Restlaufzeiten denken: „Heizung 15 Jahre alt“ = Budgetposten.
- Bei ETW: Protokolle lesen wie ein Investor: Welche Beschlüsse kommen? Welche Konflikte?
- Verhandlung mit Fakten: Vergleichspreise, Mängelliste, Sanierungskosten beziffern.
- Zins-Stress-Test: +1% Zins bei Anschlussfinanzierung rechnen.
- Nicht ohne Puffer kaufen: Liquidität für Reparaturen/Umzug/Einrichtung.
- Notarentwurf lesen: Übergabe, Inventar, Mängel, Nutzungen/Lasten.
- Übergabe = Projektabschluss: Protokoll, Fotos, Zählerstände, Schlüssel – danach erst umbauen.
Ein guter Kauf ist selten „der billigste“, sondern der mit der besten Relation aus Preis, Risiko und Tragfähigkeit. Wer strukturiert prüft, kauft ruhiger – und meistens besser.
9. Checkliste (zum Abschreiben)
Vor dem Kauf (Prüfung & Planung)
Extra-Check ETW
Extra-Check Haus
Notar & Finanzierung
Übergabe & After-Buy
Immobilienkauf prüfen lassen – kostenlos & unverbindlich
Sie möchten wissen, ob Budget, Kaufnebenkosten und Finanzierung realistisch sind – und welche Risiken in Unterlagen/WEG stecken? Unsere Experten helfen Ihnen, den Kauf strukturiert und sicher zu planen.
Kostenlose Beratung starten →10. FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienkauf
Wie hoch sind Kaufnebenkosten 2025?
Wie lange dauert ein Immobilienkauf?
Wann ist der Kaufvertrag bindend?
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Welche Unterlagen sollte ich bei einer Eigentumswohnung prüfen?
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Was kostet ein Gutachter?
Welche Versicherungen sind nach dem Kauf wichtig?
Ist das eine Rechts- oder Steuerberatung?
Worauf muss ich beim Kauf einer vermieteten Immobilie besonders achten?
Was ist wichtiger: Lage oder Zustand?
11. Fazit
Immobilie kaufen 2025 ist am einfachsten, wenn Sie es wie ein Projekt behandeln: Ziel, Budget, Unterlagen, Prüfung, Finanzierung, Notar, Übergabe – in dieser Reihenfolge. Wer Kaufnebenkosten, Rate und Sanierung sauber rechnet und bei ETW die WEG-Unterlagen ernst nimmt, reduziert Risiko massiv.
Wenn Sie gerade starten (3 schnelle Schritte)
- Rechnen Sie 2–3 Objekte grob durch: Kaufpreis, 10–15% NK, Rate, Puffer.
- Fordern Sie Unterlagen früh an und lesen Sie sie wirklich (bei ETW: Protokolle/Rücklagen/Hausgeld).
- Machen Sie eine zweite Besichtigung (oder holen Sie Expertise dazu), bevor Sie in den Notartermin gehen.
Nächste Schritte: