Mietrendite & Cashflow berechnen 2026: Die Profi-Formel für Investoren

Bruttorendite vs. Nettorendite: Der Fehler, den 90% der Anfänger machen

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, werden Sie schnell auf den Begriff „Mietrendite" stoßen. Makler, Exposés und Online-Portale werben häufig mit attraktiven Renditen von 5%, 6% oder sogar mehr. Doch hier lauert eine Falle, in die über 90% der Einsteiger tappen: Die angegebene Bruttorendite hat mit der tatsächlichen Rendite wenig zu tun.

Der fundamentale Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite kann Ihre Investitionsentscheidung komplett verändern. Ein Objekt mit 5% Bruttorendite kann in der Realität nur 2,5% Nettorendite erwirtschaften – oder sogar negativ werden, wenn Sie die Finanzierungskosten einbeziehen.

Was ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Renditeberechnung und dient als erste grobe Einschätzung. Sie setzt lediglich die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie – ohne jegliche Kosten zu berücksichtigen.

Das Problem: Diese Kennzahl ignoriert völlig die Kaufnebenkosten (oft 10-15% des Kaufpreises) und sämtliche laufenden Kosten. Sie ist vergleichbar mit einem Gehalt vor Steuern – schön anzusehen, aber nicht das, was tatsächlich auf Ihrem Konto landet.

Was ist die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger, da sie sowohl die Kaufnebenkosten als auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten einbezieht. Diese Kennzahl zeigt Ihnen, was Sie wirklich an Rendite erwarten können – bevor Steuern und Finanzierungskosten berücksichtigt werden.

Rechenbeispiel: Der Unterschied in der Praxis

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an, um den gravierenden Unterschied zu verdeutlichen:

Wann welche Kennzahl verwenden?

Schritt-für-Schritt: Die vollständige Kalkulation (Checkliste)

Eine professionelle Immobilienkalkulation folgt einem strukturierten Prozess. Nutzen Sie diese Checkliste, um keine wichtigen Kostenpositionen zu übersehen und realistische Renditeerwartungen zu entwickeln.

Schritt 1: Gesamtinvestition ermitteln

Der erste Schritt besteht darin, alle Kosten zu erfassen, die beim Erwerb der Immobilie anfallen. Viele Käufer unterschätzen diesen Betrag erheblich.

• Kaufpreis der Immobilie (laut Kaufvertrag)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5% - 6,5%)
• Notarkosten (ca. 1,5% des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5% des Kaufpreises)
• Maklerprovision (falls anfallend, 3,57% - 7,14%)
• Renovierungs- oder Sanierungskosten (falls erforderlich)
• Gutachterkosten und Due-Diligence-Kosten

Schritt 2: Mieteinnahmen realistisch kalkulieren

Gehen Sie bei den Mieteinnahmen konservativ vor. Berücksichtigen Sie potenzielle Leerstände und mögliche Mietausfälle.

• Aktuelle Kaltmiete (oder marktübliche Miete bei Neuvermietung)
• Mietsteigerungspotenzial prüfen (Mietspiegel, Vergleichsmieten)
• Mietausfallwagnis einkalkulieren (2-4% der Jahreskaltmiete)
• Bei Leerstand: Konservative Vermietungsdauer annehmen

Schritt 3: Nicht umlagefähige Kosten berechnen

Diese Kosten schmälern Ihre Mieteinnahmen und können nicht auf den Mieter umgelegt werden:

Schritt 4: Finanzierungskosten einbeziehen

Wenn Sie mit Fremdkapital finanzieren (was für den Leverage-Effekt notwendig ist), müssen Sie Zins und Tilgung berücksichtigen:

• Kreditzins (aktuell 2026: ca. 3,0-4,0% effektiv)
• Tilgungsrate (empfohlen: mindestens 2% p.a.)
• Sondertilgungsmöglichkeiten prüfen
• Zinsbindungsfrist und Anschlussfinanzierung bedenken

Schritt 5: Steuerliche Effekte berücksichtigen

Die steuerlichen Vorteile können Ihre Nettorendite erheblich verbessern:

• Abschreibung (AfA): 2% bei Baujahr ab 1925, 2,5% bei älteren Gebäuden, 3% ab 2023 bei Neubauten
• Zinskosten als Werbungskosten absetzbar
• Instandhaltungs- und Renovierungskosten absetzbar
• Fahrtkosten, Verwaltungskosten absetzbar
• Persönlicher Steuersatz beachten

Kaufnebenkosten 2026: Notar, Grunderwerbsteuer je Bundesland

Die Kaufnebenkosten variieren erheblich zwischen den Bundesländern und können den Unterschied zwischen einer rentablen und einer unrentablen Investition ausmachen. Der größte Kostenfaktor ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt.

Auswirkung auf die Rendite: Ein Vergleich

Nehmen wir dieselbe Immobilie (250.000€ Kaufpreis, 10.800€ Jahresmiete) und vergleichen die Nettomietrendite in verschiedenen Bundesländern:

Erkenntnis: Allein durch die Wahl des Bundeslandes und den Verzicht auf einen Makler können Sie Ihre Rendite um 0,2 Prozentpunkte oder mehr verbessern. Bei einer Investition von 250.000€ entspricht das 500€ mehr Jahresertrag – über 10 Jahre immerhin 5.000€.

Nicht umlagefähige Nebenkosten richtig einplanen

Ein häufiger Fehler bei der Renditeberechnung: Viele Anleger vergessen die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese schmälern Ihre Mieteinnahmen, können aber nicht auf den Mieter umgelegt werden und reduzieren damit Ihre tatsächliche Rendite.

Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

Als Vermieter dürfen Sie nur bestimmte Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umlegen. Alle anderen Kosten müssen Sie selbst tragen:

GEG 2024/2026: Modernisierungsumlagen beachten

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den verschärften Anforderungen ab 2024 kommen auf Vermieter zusätzliche Kosten zu. Das Heizungsgesetz schreibt vor, dass bei einem Heizungstausch auf erneuerbare Energien umgestellt werden muss (65%-Regel).

Realistische Kostenplanung für 2026

Kalkulieren Sie für eine typische Eigentumswohnung (60m², 250.000€ Kaufpreis) mit folgenden jährlichen nicht umlagefähigen Kosten:

Cashflow-Analyse: Warum Rendite allein nicht reicht

Eine hohe Mietrendite auf dem Papier ist schön – aber was nützt sie Ihnen, wenn Sie jeden Monat Geld zuschießen müssen? Der Cashflow ist die entscheidende Kennzahl für die Praxis, denn er zeigt Ihnen, ob Ihre Immobilie sich selbst trägt oder ob Sie aus eigener Tasche nachfinanzieren müssen.

Viele Investoren machen den Fehler, sich ausschließlich auf die Renditekennzahlen zu konzentrieren. Dabei vergessen sie, dass eine Immobilie mit 5% Nettomietrendite trotzdem einen negativen monatlichen Cashflow erzeugen kann – nämlich dann, wenn die Finanzierungskosten zu hoch sind. Umgekehrt kann ein Objekt mit „nur" 3,5% Rendite bei günstiger Finanzierung einen positiven Cashflow erwirtschaften.

Die Cashflow-Betrachtung ist besonders wichtig für Anleger, die auf finanzielle Freiheit hinarbeiten. Denn nur wenn Ihre Immobilien mehr einbringen als sie kosten, können Sie irgendwann von den passiven Einkünften leben. Ein negativer Cashflow bedeutet hingegen, dass Sie weiterhin aktives Einkommen benötigen, um die Differenz auszugleichen.

Was ist der Cashflow bei Immobilien?

Der Cashflow ist der tatsächliche monatliche Überschuss oder Fehlbetrag nach allen Einnahmen und Ausgaben. Er berücksichtigt nicht nur die Rendite, sondern auch die komplette Finanzierungsstruktur.

Cashflow-Berechnung am Beispiel

Nehmen wir unser Beispielobjekt (250.000€, 900€ Kaltmiete) und finanzieren es mit 80% Fremdkapital:

Positiver vs. negativer Cashflow: Strategische Überlegungen

Ob ein negativer Cashflow akzeptabel ist, hängt von Ihrer persönlichen Strategie und finanziellen Situation ab. Grundsätzlich gibt es drei Szenarien:

Positiver Cashflow (> 100€/Monat): Die Immobilie generiert echte passive Einkünfte. Ideal für Investoren auf dem Weg zur finanziellen Freiheit oder als Zusatzeinkommen. Diese Objekte finden Sie typischerweise in B- und C-Städten mit höheren Mietrenditen.

Neutraler Cashflow (± 50€/Monat): Die Immobilie trägt sich selbst. Sie zahlen nichts zu, erhalten aber auch keine laufenden Überschüsse. Der Vermögensaufbau erfolgt über Tilgung und potenzielle Wertsteigerung. Typisch für ausgewogene Objekte in guten Lagen.

Negativer Cashflow (< -100€/Monat): Sie müssen monatlich zuschießen. Dies kann sinnvoll sein, wenn die steuerliche Situation (hoher Grenzsteuersatz) den Nachteil kompensiert und starke Wertsteigerungen erwartet werden. Typisch für A-Städte wie München oder Frankfurt.

Steuerlicher Effekt auf den Cashflow

Für einen Gutverdiener mit 42% Grenzsteuersatz sieht die Rechnung völlig anders aus. Die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten können einen negativen Cashflow vor Steuern in einen positiven Nachsteuer-Effekt verwandeln:

Der Leverage-Effekt: Rendite durch Fremdkapital hebeln

Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) ist eines der mächtigsten Werkzeuge im Immobilieninvestment. Er ermöglicht es Ihnen, Ihre Eigenkapitalrendite durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital zu vervielfachen.

So funktioniert der Leverage-Effekt

Das Grundprinzip ist einfach: Wenn die Gesamtrendite Ihrer Immobilie höher ist als die Kosten des Fremdkapitals (Kreditzins), erhöht sich Ihre Eigenkapitalrendite überproportional.

Warum der Leverage-Effekt bei Immobilien so beliebt ist

Anders als bei Aktien oder anderen Anlageklassen ist es bei Immobilien üblich und akzeptiert, mit hohem Fremdkapitalanteil zu arbeiten. Banken finanzieren Immobilien gerne, da diese als Sicherheit dienen. Diese Besonderheit macht Immobilien zum idealen Werkzeug für den Vermögensaufbau mit begrenztem Eigenkapital.

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Hebelwirkung: Mit 100.000€ Eigenkapital können Sie entweder eine schuldenfreie Wohnung für 100.000€ kaufen – oder drei Wohnungen à 300.000€ mit je 80% Finanzierung. Bei gleicher prozentualer Wertsteigerung aller Objekte vervielfacht sich Ihr Vermögenszuwachs im zweiten Fall.

Rechenbeispiel: Leverage in der Praxis

Vergleichen wir vier verschiedene Finanzierungsszenarien für unser 250.000€-Objekt mit 4% Nettoobjektrendite, um den Leverage-Effekt konkret zu veranschaulichen:

Optimale Finanzierungsstruktur 2026

Für das Jahr 2026 empfehlen wir folgende Finanzierungsstruktur:

Mietrendite-Tabelle Deutschland 2026: Wo lohnt sich der Kauf?

Die Mietrenditen in Deutschland variieren erheblich je nach Standort. Während in Metropolen wie München der Fokus eher auf Wertsteigerung liegt, bieten B- und C-Städte oft deutlich höhere laufende Renditen. Hier ein aktueller Überblick für 2026:

Warum unterscheiden sich die Renditen so stark?

Die unterschiedlichen Mietrenditen in deutschen Städten haben fundamentale wirtschaftliche Gründe. In Metropolen wie München oder Frankfurt treiben mehrere Faktoren die Preise nach oben: internationale Nachfrage, begrenzte Flächen, hohe Einkommen und starkes Bevölkerungswachstum. Die Mieten können mit diesem Preisniveau nicht Schritt halten – daher die niedrigen Renditen.

In B- und C-Städten ist das Verhältnis ausgeglichener. Die Kaufpreise sind moderater, während die Mieten im Verhältnis höher ausfallen. Allerdings ist hier das Wertsteigerungspotenzial oft geringer und die Nachfragesituation volatiler. Ein sorgfältiges Standort-Research ist daher unverzichtbar.

Besonders interessant sind Städte im Strukturwandel wie Leipzig oder Magdeburg. Hier entstehen durch Ansiedlungen wie die Intel-Chipfabrik neue Arbeitsplätze, die Nachfrage nach Wohnraum steigt, aber die Kaufpreise haben noch nicht vollständig reagiert. Diese Märkte bieten momentan das beste Verhältnis aus laufender Rendite und Wertsteigerungspotenzial.

Rendite vs. Wertsteigerung: Die richtige Strategie wählen

Je nach Anlagestrategie und persönlicher Situation eignen sich unterschiedliche Standorte und Objekttypen. Es gibt kein „richtig" oder „falsch" – entscheidend ist die Passung zu Ihren Zielen:

Die 2026-Prognose: Wo steigen die Mieten stärker als die Kaufpreise?

Für Investoren ist die Relation zwischen Mietentwicklung und Kaufpreisentwicklung entscheidend. Wenn die Mieten stärker steigen als die Preise, verbessert sich die Rendite bestehender Investments automatisch – und Neuinvestitionen werden attraktiver.

Mietpreisentwicklung 2026: Die wichtigsten Treiber

Mehrere Faktoren beeinflussen die Mietentwicklung in Deutschland nachhaltig. Das Verständnis dieser Treiber hilft Ihnen, zukünftige Entwicklungen besser einzuschätzen:

1. Wohnungsmangel in Ballungsräumen

Der Neubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. 2024 wurden nur ca. 250.000 Wohnungen fertiggestellt – bei einem geschätzten Bedarf von 400.000 Einheiten pro Jahr. Diese Unterversorgung wird sich 2025 und 2026 sogar verschärfen, da die Baugenehmigungen 2023/2024 massiv eingebrochen sind und sich mit Zeitverzögerung auf die Fertigstellungszahlen auswirken. Dieser strukturelle Angebotsengpass stützt die Mieten insbesondere in wachsenden Städten und Ballungsräumen.

2. GEG und Modernisierungskosten

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die verschärften Klimaschutzvorgaben zwingen Eigentümer zu erheblichen Investitionen in energetische Sanierung. Die Kosten für Wärmepumpen, Dämmung und neue Fenster können schnell 50.000€ bis 150.000€ pro Mehrfamilienhaus erreichen. Ein Teil dieser Kosten (maximal 8% jährlich) kann als Modernisierungsumlage auf die Miete umgelegt werden. Paradoxerweise führt das Klimaschutzgesetz daher zu Mietsteigerungen – besonders in älteren Beständen, die saniert werden müssen.

3. Zuwanderung und demografischer Wandel

Deutschland verzeichnet weiterhin signifikante Nettozuwanderung. 2023 wanderten netto über 600.000 Menschen nach Deutschland ein, 2024 waren es noch ca. 400.000. Diese Zuwanderer benötigen Wohnraum und konzentrieren sich auf wirtschaftsstarke Regionen mit Arbeitsplätzen. Gleichzeitig schrumpfen ländliche und strukturschwache Regionen, was dort die Nachfrage dämpft. Diese Polarisierung wird sich 2026 fortsetzen.

4. Zinsentwicklung und Kaufzurückhaltung

Die gestiegenen Zinsen seit 2022 haben viele potenzielle Käufer zu Mietern gemacht. Wer sich den Immobilienkauf nicht mehr leisten kann, bleibt Mieter – und erhöht damit die Nachfrage auf dem Mietmarkt. Diese Entwicklung stützt das Mietniveau, auch wenn die Kaufpreise unter Druck geraten sind.

Prognose: Miet- vs. Kaufpreisentwicklung nach Region

Mikrolage: Der entscheidende Faktor

Bei aller Fokussierung auf Städte und Regionen sollten Sie die Mikrolage nicht vergessen. Innerhalb einer Stadt können die Renditen erheblich variieren. Ein Objekt in einem aufstrebenden Szeneviertel entwickelt sich völlig anders als eines in einer stigmatisierten Randlage – auch wenn beide zur gleichen Stadt gehören.

Achten Sie bei der Standortanalyse auf: Nähe zu ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur (Supermärkte, Ärzte, Schulen), Lärmbelastung, Sozialstruktur des Viertels, geplante Stadtentwicklungsprojekte und die allgemeine Nachfragesituation. Ein kurzes Gespräch mit lokalen Maklern oder eine Analyse der Angebotsdauer bei Portalen gibt Aufschluss über die tatsächliche Vermietbarkeit.

Besondere Chancen: Strukturwandelregionen

Einige Regionen erleben gerade einen positiven Strukturwandel, der zu überdurchschnittlichen Renditechancen führt. Hier lohnt sich ein genauerer Blick für renditeorientierte Investoren:

Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite