- Steuersatz: Nur ca. 15,8% auf Mietüberschüsse (Körperschaftsteuer + Soli) statt bis zu 45% privat
- Gewerbesteuerfrei: Bei reiner Vermögensverwaltung keine Gewerbesteuer
- Thesaurierung: Gewinne reinvestieren mit nur 15,8% Steuern – der Zinseszins-Booster
- Holding-Struktur: 95% des Verkaufsgewinns steuerfrei vereinnahmen
- Lohnt sich ab: 5+ Immobilien oder bei konsequenter Reinvestition
- Achtung: 10-Jahres-Frist für steuerfreien Verkauf gilt NICHT in der GmbH
Die 15,8% Steuer-Strategie: Vermögensaufbau im „Steuersparschwein"
Als Gutverdiener mit einem Grenzsteuersatz von 42% oder mehr kennst du das Problem: Fast die Hälfte deiner Mietüberschüsse fließt ans Finanzamt. Die vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) bietet einen legalen Ausweg – und 2026 ist der ideale Zeitpunkt, diese Struktur zu nutzen.
Eine Vermögensverwaltende GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet – also Immobilien hält und vermietet, ohne gewerblich tätig zu werden. Sie ist das „Steuersparschwein" für professionelle Immobilieninvestoren.
Der Steuervorteil auf einen Blick
Der Unterschied ist dramatisch: Während du privat bis zu 45% Einkommensteuer (plus Soli und ggf. Kirchensteuer) auf Mietüberschüsse zahlst, liegt der effektive Steuersatz in der VV-GmbH bei nur:
Praxisbeispiel: 100.000€ Mietüberschuss
| Szenario | Steuersatz | Steuerlast | Verbleibt netto |
|---|---|---|---|
| Privat (Spitzensteuersatz) | 45% | 45.000€ | 55.000€ |
| Privat (42% Grenzsteuersatz) | 42% | 42.000€ | 58.000€ |
| VV-GmbH | 15,8% | 15.825€ | 84.175€ |
Der Unterschied: Bei 100.000€ Mietüberschuss behältst du in der GmbH 26.175€ mehr als beim privaten Spitzensteuersatz. Diese Differenz kannst du sofort reinvestieren.
Die wahre Macht der VV-GmbH liegt nicht nur im niedrigeren Steuersatz, sondern in der Thesaurierung: Jeder Euro, den du mehr behältst, arbeitet für dich weiter. Über 20 Jahre macht das einen Unterschied von mehreren Hunderttausend Euro – allein durch den Zinseszinseffekt.
Gewerbesteuerbefreiung 2026 optimal nutzen
Ein häufiges Missverständnis: „GmbH = Gewerbesteuer". Das stimmt so nicht! Eine rein vermögensverwaltende GmbH ist von der Gewerbesteuer befreit – und das macht den entscheidenden Unterschied.
Reine Vermögensverwaltung: Die GmbH darf nur eigenes Vermögen verwalten (Immobilien halten und vermieten). Kein An- und Verkauf im großen Stil, keine gewerblichen Nebentätigkeiten, keine Maklertätigkeit.
Was ist erlaubt, was nicht?
| Aktivität | Erlaubt? | Auswirkung |
|---|---|---|
| Langfristige Vermietung | ✅ Ja | Gewerbesteuerfrei |
| Gelegentlicher Immobilienverkauf | ✅ Ja | Gewerbesteuerfrei |
| Kapitalanlagen (Aktien, ETFs) | ✅ Ja | Gewerbesteuerfrei |
| Kurzfristvermietung (Airbnb) | ⚠️ Kritisch | Kann Gewerbesteuer auslösen |
| Gewerblicher Grundstückshandel (3+ Verkäufe in 5 Jahren) | ❌ Nein | Gewerbesteuerpflichtig |
| Maklertätigkeit | ❌ Nein | Gewerbesteuerpflichtig |
Verkaufst du innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Die Folge: Die komplette GmbH wird gewerbesteuerpflichtig – auch rückwirkend! Plane Verkäufe daher strategisch.
Gewerbesteuer-Rechnung bei Verlust der Befreiung
Sollte die Gewerbesteuerbefreiung wegfallen, sieht die Rechnung anders aus:
Auch mit Gewerbesteuer liegt die Belastung noch unter dem privaten Spitzensteuersatz – aber der Vorteil schmilzt erheblich. Deshalb: Halte die Vermögensverwaltung rein!
Thesaurierung: Warum Reinvestieren in der GmbH 2026 der Gamechanger ist
Der wahre Hebel der VV-GmbH liegt in der Thesaurierung – also dem Nicht-Ausschütten der Gewinne. Statt dir den Gewinn auszuzahlen (und dann nochmal Kapitalertragsteuer zu zahlen), lässt du das Geld in der GmbH arbeiten.
Wenn du Gewinne in der GmbH belässt, zahlst du nur 15,8% Steuern. Bei privater Entnahme kämen nochmal 25% Kapitalertragsteuer hinzu. Die gesparten Steuern arbeiten ab sofort für dich weiter.
Der Thesaurierungs-Effekt über 20 Jahre
Angenommen, du erwirtschaftest jährlich 50.000€ Mietüberschuss und reinvestierst alles:
| Jahr | Privat (42% Steuer) | VV-GmbH (15,8% + Reinvest) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Nach 5 Jahren | 145.000€ | 210.850€ | +65.850€ |
| Nach 10 Jahren | 290.000€ | 443.600€ | +153.600€ |
| Nach 15 Jahren | 435.000€ | 700.200€ | +265.200€ |
| Nach 20 Jahren | 580.000€ | 984.500€ | +404.500€ |
Ergebnis: Nach 20 Jahren hast du in der GmbH über 400.000€ mehr aufgebaut – nur durch den niedrigeren Steuersatz und die Reinvestition. Das ist der Compound-Effekt in Aktion.
Betrachte deine VV-GmbH als Sparschwein für Vermögensaufbau. Du füllst es mit Mieteinnahmen, zahlst nur minimale Steuern und kaufst neue Immobilien. Die Entnahme erfolgt erst im Ruhestand – idealerweise dann, wenn dein persönlicher Steuersatz niedriger ist.
Wann Ausschüttung sinnvoll ist
Thesaurierung ist nicht immer die beste Wahl. Ausschüttungen können sinnvoll sein, wenn:
- Du privat Liquidität benötigst (z.B. für Eigennutzung)
- Dein persönlicher Steuersatz niedrig ist (unter 25%)
- Du die Günstigerprüfung nutzen kannst
- Verluste in der Privatperson vorliegen
Privatkauf vs. GmbH: Der ultimative Vergleich für 2026
Die Entscheidung zwischen privatem Immobilienkauf und GmbH-Struktur hängt von deiner individuellen Situation ab. Hier der direkte Vergleich:
- ✅ 10-Jahres-Frist für steuerfreien Verkauf
- ✅ Kein Verwaltungsaufwand
- ✅ Direkte Verfügbarkeit der Mieteinnahmen
- ✅ Einfache Finanzierung (Privatdarlehen)
- ❌ Bis 45% Steuern auf Mietüberschuss
- ❌ Keine Thesaurierungsvorteile
- ✅ Nur 15,8% Steuern auf Mietüberschuss
- ✅ Thesaurierung = Zinseszins-Turbo
- ✅ Gewerbesteuerfrei bei Vermögensverwaltung
- ✅ Professionelle Struktur für Portfolio
- ❌ 10-Jahres-Frist gilt NICHT
- ❌ Verwaltungsaufwand & laufende Kosten
Ab wie vielen Objekten macht die Holding-Struktur Sinn?
Die Faustformel lautet: Ab 5 Immobilien oder ab 500.000€ Portfoliowert lohnt sich die GmbH-Struktur in der Regel. Aber es gibt weitere Faktoren:
1. Reinvestitionsstrategie: Du willst Gewinne konsequent reinvestieren, nicht entnehmen.
2. Hoher Grenzsteuersatz: Du zahlst privat 42% oder mehr Einkommensteuer.
3. Langfristiger Horizont: Du planst 10+ Jahre Vermögensaufbau.
4. Professionalisierung: Du willst ein echtes Immobilien-Portfolio aufbauen.
Die optimale Holding-Struktur
Für größere Portfolios empfiehlt sich eine zweistufige Holding-Struktur:
Der große Vorteil: Verkaufst du eine Tochter-GmbH, vereinnahmt die Holding den Gewinn zu 95% steuerfrei (§ 8b KStG). Das ist die Lösung für das Problem der fehlenden 10-Jahres-Frist!
Die laufenden Kosten: Verwaltung, IHK und Buchhaltung kalkulieren
Eine GmbH verursacht laufende Kosten, die du bei der Rentabilitätsberechnung berücksichtigen musst. Hier ein realistischer Überblick für 2026:
| Kostenposition | Jährliche Kosten | Anmerkung |
|---|---|---|
| Buchhaltung (laufend) | 1.200 - 3.000€ | Je nach Anzahl Buchungen |
| Jahresabschluss & Steuererklärung | 1.500 - 4.000€ | Abhängig von Komplexität |
| IHK-Beitrag | 150 - 500€ | Nach Gewinn gestaffelt |
| Bundesanzeiger-Veröffentlichung | 50 - 100€ | Pflichtveröffentlichung |
| Geschäftskonto | 100 - 300€ | Je nach Bank |
| Steuerberater (Beratung) | 500 - 2.000€ | Optional, aber empfohlen |
| Summe | 3.500 - 10.000€ | Pro Jahr |
Einmalige Gründungskosten
Bei jährlichen Kosten von 5.000€ und einer Steuerersparnis von 26% (45% privat vs. 15,8% GmbH) lohnt sich die GmbH ab einem Mietüberschuss von ca. 19.200€ pro Jahr. Das entspricht etwa 2-3 vermieteten Wohnungen.
Veräußerungsgewinne: Die Krux mit der 10-Jahres-Frist in der GmbH
Hier liegt der größte Nachteil der GmbH: Die 10-Jahres-Frist für steuerfreie Veräußerung (§ 23 EStG) gilt nur für Privatpersonen – nicht für Kapitalgesellschaften!
In der GmbH sind Verkaufsgewinne immer steuerpflichtig – egal, wie lange du die Immobilie hältst. Bei einem Gewinn von 200.000€ wären das ca. 31.600€ Steuern (15,8%). Privat wäre der Gewinn nach 10 Jahren komplett steuerfrei.
Die Lösung: Holding-Struktur nutzen
Mit einer zweistufigen Holding-Struktur kannst du diesen Nachteil weitgehend kompensieren:
- Holding-GmbH gründen (als Mutter-Gesellschaft)
- Immobilien-GmbH(s) als Tochter-Gesellschaften halten
- Bei Verkauf: Nicht die Immobilie verkaufen, sondern die komplette Tochter-GmbH
- Ergebnis: Die Holding vereinnahmt 95% des Gewinns steuerfrei (§ 8b KStG)
Hybridstrategie: Das Beste aus beiden Welten
Viele erfolgreiche Investoren nutzen eine Kombination:
- Erste 1-4 Objekte: Privat kaufen, 10-Jahres-Frist nutzen, dann steuerfrei verkaufen
- Ab Objekt 5+: VV-GmbH gründen und systematisch Portfolio aufbauen
- Steuerfreien Gewinn aus Privatverkäufen als Eigenkapital in die GmbH einbringen
Phase 1 (Jahr 1-10): 3-4 Immobilien privat kaufen, degressive AfA nutzen
Phase 2 (Jahr 10+): Privatimmobilien steuerfrei verkaufen
Phase 3: Mit dem Gewinn VV-GmbH + Holding gründen
Phase 4: In der GmbH systematisch Portfolio auf 10+ Objekte ausbauen
Phase 5: Im Ruhestand: Entweder Share-Deals oder schrittweise Ausschüttungen
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Häufig gestellte Fragen
Ab wie vielen Immobilien lohnt sich eine GmbH?
Eine Immobilien-GmbH lohnt sich in der Regel ab 5+ Objekten oder wenn Sie planen, Gewinne konsequent zu reinvestieren. Bei reiner Vermögensverwaltung profitieren Sie vom niedrigen Körperschaftsteuersatz von ca. 15,8%. Entscheidend ist aber Ihre individuelle Strategie.
Was ist der Steuervorteil einer VV-GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH zahlt nur ca. 15,8% Steuern auf Mietüberschüsse (Körperschaftsteuer + Solidaritätszuschlag), während Privatpersonen bis zu 45% zahlen. Bei reiner Vermögensverwaltung ist sie zudem gewerbesteuerfrei. Der Vorteil potenziert sich durch Thesaurierung.
Gilt die 10-Jahres-Frist auch für die GmbH?
Nein. Die steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren (§ 23 EStG) gilt nur für Privatpersonen. In der GmbH sind Verkaufsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig. Mit einer Holding-Struktur können jedoch 95% des Gewinns steuerfrei vereinnahmt werden.
Was kostet eine Immobilien-GmbH jährlich?
Rechnen Sie mit ca. 3.500-10.000€ jährlich für Buchhaltung, Jahresabschluss, IHK-Beitrag und Steuerberater. Die Gründung kostet einmalig ca. 1.500-3.000€ plus 25.000€ Stammkapital. Bei größeren Portfolios relativieren sich diese Kosten schnell.
Kann ich eine bestehende Immobilie in die GmbH einbringen?
Ja, aber Vorsicht: Die Einbringung einer Immobilie in eine GmbH ist steuerlich wie ein Verkauf zu behandeln. Es fallen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5%) und ggf. Spekulationssteuer an. Sinnvoller ist es meist, neue Objekte direkt über die GmbH zu kaufen.
Was ist der Unterschied zwischen VV-GmbH und gewerblicher GmbH?
Die VV-GmbH betreibt reine Vermögensverwaltung (Immobilien halten und vermieten) und ist gewerbesteuerfrei. Eine gewerbliche GmbH (z.B. bei gewerblichem Grundstückshandel) unterliegt der vollen Gewerbesteuer, was die Steuerlast auf ca. 30% erhöht.
Wie finanziere ich Immobilien in der GmbH?
Banken finanzieren GmbH-Käufe ähnlich wie Privatkäufe, verlangen aber oft eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters und etwas mehr Eigenkapital (25-30%). Bei etablierten GmbHs mit Bestandsimmobilien verbessern sich die Konditionen. Tipp: Gesellschafterdarlehen als Alternative nutzen.