Das Wichtigste in Kürze
- Eigenkapital: Mindestens 20-30% des Kaufpreises für beste Konditionen
- Zinsbindung: In Niedrigzinsphasen lange binden (15-20 Jahre), in Hochzinsphasen flexibel bleiben
- Tilgung: Mindestens 2% Anfangstilgung, besser 3% für schnellere Entschuldung
- Leverage-Effekt: Fremdkapital kann Eigenkapitalrendite deutlich steigern
- Sondertilgung: 5-10% jährliche Sondertilgung vertraglich sichern
- Anschlussfinanzierung: 3-5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung planen
Was Sie über Immobilienfinanzierung wissen müssen
Die Immobilienfinanzierung ist das Fundament jeder erfolgreichen Immobilieninvestition. Als Kapitalanleger entscheidet die richtige Finanzierungsstrategie maßgeblich über Ihre Rendite, Ihr Risiko und Ihren langfristigen Vermögensaufbau. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie für eine optimale Finanzierung Ihrer Kapitalanlage-Immobilie wissen müssen.
Anders als bei der Eigenheim-Finanzierung stehen bei der Kapitalanlage Rendite und steuerliche Aspekte im Vordergrund. Die Zinsen sind steuerlich absetzbar, der Leverage-Effekt kann Ihre Eigenkapitalrendite vervielfachen – aber nur, wenn Sie die Finanzierung richtig strukturieren.
Aktuelle Marktsituation 2025/2026
Nach dem starken Zinsanstieg 2022/2023 haben sich die Bauzinsen auf einem Niveau von ca. 3,0-4,0% stabilisiert. Für Kapitalanleger bedeutet das: Der positive Leverage-Effekt funktioniert nur noch bei Objekten mit Mietrenditen über 4%. Die Objektauswahl und Finanzierungsstruktur sind wichtiger denn je.
Warum die Finanzierung so entscheidend ist
Bei einer Immobilie als Kapitalanlage wirken mehrere Hebel gleichzeitig:
- Mieteinnahmen: Regelmäßiger Cashflow, der Zins und Tilgung trägt
- Steuervorteile: Zinsen und Abschreibung mindern die Steuerlast
- Wertsteigerung: Langfristiger Vermögensaufbau durch Preisentwicklung
- Leverage-Effekt: Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite
- Inflationsschutz: Schulden werden durch Inflation entwertet
Die optimale Finanzierungsstruktur bringt all diese Faktoren in Balance. Sie maximiert die Rendite, minimiert das Risiko und passt zu Ihrer persönlichen Situation.
Eigenkapital-Strategien: Wie viel sollten Sie einbringen?
Die Frage nach dem optimalen Eigenkapitaleinsatz ist eine der wichtigsten bei der Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen – aber desto geringer der Leverage-Effekt.
Die goldene Regel: Mindestens die Nebenkosten
Die meisten Banken verlangen, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen können. Diese betragen je nach Bundesland:
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 300.000€ Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (z.B. NRW) | 6,5% | 19.500€ |
| Notarkosten | 1,5-2% | 4.500-6.000€ |
| Grundbuchkosten | 0,5% | 1.500€ |
| Maklergebühr (falls) | 3,57% | 10.710€ |
| Gesamt | 10-15% | 36.210-37.710€ |
Eigenkapitalquoten im Vergleich
Je nach Eigenkapitalquote erhalten Sie unterschiedliche Konditionen:
10-15% Eigenkapital
Nur Nebenkosten. Höchstes Risiko, teuerste Konditionen. Zinsaufschlag ca. 0,3-0,5%.
20-30% Eigenkapital
Optimal für Kapitalanleger. Gute Konditionen, starker Leverage-Effekt, akzeptables Risiko.
40-50% Eigenkapital
Beste Zinskonditionen. Niedriges Risiko, aber schwächerer Leverage. Ideal für sicherheitsorientierte Anleger.
100% Eigenkapital
Kein Leverage, keine Zinskosten. Höchste Sicherheit, aber niedrigste Eigenkapitalrendite.
Die Eigenkapitalrendite-Berechnung
Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied:
Rechenbeispiel: 300.000€ Immobilie mit 4% Mietrendite (12.000€ Jahresmiete)
Variante A - 100% Eigenkapital:
Eigenkapital: 300.000€ | Mieteinnahme: 12.000€ | Eigenkapitalrendite: 4%
Variante B - 30% Eigenkapital (70% Finanzierung zu 3,5%):
Eigenkapital: 90.000€ | Mieteinnahme: 12.000€ | Zinskosten: 7.350€ | Überschuss: 4.650€ | Eigenkapitalrendite: 5,2%
Trotz Zinskosten ist die Eigenkapitalrendite bei Variante B höher – das ist der Leverage-Effekt!
Wann lohnt sich mehr Eigenkapital?
Mehr Eigenkapital ist sinnvoll, wenn:
- Die Mietrendite unter den Finanzierungskosten liegt
- Sie auf Sicherheit Wert legen
- Sie bereits mehrere Immobilien besitzen und Ihr Portfolio entschulden möchten
- Ihre Bonität eingeschränkt ist und Sie bessere Konditionen benötigen
Darlehensarten im Vergleich: Welches Darlehen passt zu Ihnen?
Für die Immobilienfinanzierung stehen verschiedene Darlehensformen zur Verfügung. Jede hat Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten.
Das Annuitätendarlehen – Der Klassiker
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand beliebteste Finanzierungsform in Deutschland. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Sie setzt sich zusammen aus:
- Zinsanteil: Sinkt über die Laufzeit, da die Restschuld abnimmt
- Tilgungsanteil: Steigt entsprechend an
Vorteile des Annuitätendarlehens
✓ Planungssicherheit durch konstante Rate
✓ Automatische Entschuldung
✓ Transparent und verständlich
✓ Bei den meisten Banken verfügbar
Das endfällige Darlehen
Beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen genannt) zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen. Die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe – meist durch einen Tilgungsträger wie eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag.
Für wen geeignet? Das endfällige Darlehen kann für Kapitalanleger interessant sein, die:
- Maximale steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen wünschen
- Einen renditestarken Tilgungsträger haben
- Die Immobilie später verkaufen und mit dem Erlös tilgen wollen
Risiko bei endfälligen Darlehen
Wenn der Tilgungsträger nicht die erwartete Rendite erzielt, reicht das Kapital am Ende nicht zur vollständigen Tilgung. Dieses Risiko ist nicht zu unterschätzen!
Das Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Tilgung plus Zinsen auf die Restschuld. Die monatliche Rate sinkt daher über die Zeit – ein psychologischer Vorteil für manche Anleger.
KfW-Förderdarlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet günstige Förderdarlehen für energieeffiziente Immobilien. Besonders interessant für Kapitalanleger:
- KfW 261/262: Für energieeffizientes Bauen und Sanieren
- Tilgungszuschüsse: Bis zu 37.500€ bei Effizienzhaus 40
- Zinsvorteil: Oft günstiger als Bankdarlehen
Wichtig: KfW-Darlehen werden über die Hausbank beantragt und können mit regulären Darlehen kombiniert werden.
Variable Darlehen
Bei variablen Darlehen wird der Zinssatz regelmäßig (meist alle 3-6 Monate) an den aktuellen Marktzins angepasst. Das bietet Flexibilität, birgt aber Zinsänderungsrisiken.
Sinnvoll für:
- Kurzfristige Zwischenfinanzierungen
- Anleger, die bald größere Sondertilgungen planen
- Situationen mit erwarteten Zinssenkungen
Zins und Tilgung optimal gestalten
Die Kombination aus Zinssatz und Tilgungshöhe bestimmt Ihre monatliche Rate und die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Hier gibt es erhebliches Optimierungspotenzial.
Sollzins vs. Effektivzins – Was zählt?
Der Sollzins (auch Nominalzins) ist der reine Zinssatz, den Sie auf die Restschuld zahlen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle weiteren Kosten:
- Disagio (Zinsvorauszahlung)
- Bearbeitungsgebühren
- Kontoführungsgebühren
- Tilgungsverrechnung
Für den Vergleich von Angeboten ist der Effektivzins entscheidend! Allerdings: Bereitstellungszinsen und Schätzkosten sind im Effektivzins nicht enthalten.
Die richtige Tilgungshöhe wählen
Die Anfangstilgung hat enormen Einfluss auf die Gesamtlaufzeit:
| Anfangstilgung | Laufzeit (bei 3,5% Zins) | Gesamtzinskosten (300.000€) |
|---|---|---|
| 1% | ca. 46 Jahre | ca. 285.000€ |
| 2% | ca. 28 Jahre | ca. 155.000€ |
| 3% | ca. 21 Jahre | ca. 105.000€ |
| 4% | ca. 17 Jahre | ca. 78.000€ |
Empfehlung für Kapitalanleger
Eine Anfangstilgung von 2-3% ist für die meisten Kapitalanleger optimal. Sie bietet eine gute Balance zwischen Cashflow (Mieteinnahmen nach Abzug der Rate) und Entschuldungsgeschwindigkeit. Bei sehr niedrigen Zinsen kann auch eine höhere Tilgung sinnvoll sein.
Die monatliche Rate berechnen
Die Formel für die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens:
Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgung) ÷ 12
Beispielrechnung
Darlehen: 250.000€ | Zinssatz: 3,5% | Tilgung: 2%
Monatliche Rate = 250.000€ × (3,5% + 2%) ÷ 12 = 1.145,83€
Davon Zinsen: 729,17€ | Tilgung: 416,66€
Tilgungssatzwechsel
Viele Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Das gibt Flexibilität:
- Bei Mieterhöhungen: Tilgung erhöhen
- Bei Leerstand: Tilgung vorübergehend senken
- Bei Gehaltserhöhung: Mehr tilgen
Achten Sie darauf, dass mindestens 2 Tilgungssatzwechsel kostenlos im Vertrag enthalten sind.
Die optimale Zinsbindung wählen
Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist. Nach Ablauf muss eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen erfolgen. Die Wahl der richtigen Zinsbindung ist eine strategische Entscheidung.
Übliche Zinsbindungsfristen
5 Jahre
Günstigster Zinssatz. Hohes Zinsänderungsrisiko. Nur sinnvoll bei erwarteten Zinssenkungen oder geplantem Verkauf.
10 Jahre
Der Standard. Gute Balance zwischen Zinssatz und Sicherheit. Gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren.
15 Jahre
Empfehlung für Kapitalanleger in Niedrigzinsphasen. Höhere Planungssicherheit, moderater Zinsaufschlag.
20+ Jahre
Maximale Sicherheit. Höherer Zinsaufschlag (ca. 0,3-0,5% gegenüber 10 Jahren). Für sehr langfristig orientierte Anleger.
Zinsbindung und Markteinschätzung
Die optimale Zinsbindung hängt von Ihrer Markteinschätzung ab:
- Erwarten Sie steigende Zinsen: Lange Zinsbindung wählen
- Erwarten Sie fallende Zinsen: Kurze Zinsbindung oder variable Darlehen
- Unsicher: Mittlere Zinsbindung (10-15 Jahre) als Kompromiss
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht
Nach § 489 BGB können Sie jedes Darlehen nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gibt Ihnen bei langen Zinsbindungen eine Exit-Option.
Zinsbindungs-Splitting
Eine clevere Strategie ist das Aufteilen der Finanzierung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Zinsbindungen:
Beispiel: Zinsbindungs-Splitting
Gesamtfinanzierung: 300.000€
Tranche 1: 150.000€ mit 15 Jahren Zinsbindung (Sicherheit)
Tranche 2: 100.000€ mit 10 Jahren Zinsbindung (Standard)
Tranche 3: 50.000€ mit 5 Jahren Zinsbindung (Flexibilität)
So kombinieren Sie Sicherheit mit der Chance auf günstigere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung.
Der Leverage-Effekt: So nutzen Sie den Fremdkapitalhebel
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) ist eines der mächtigsten Instrumente für Immobilieninvestoren. Er beschreibt, wie der Einsatz von Fremdkapital die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital erhöhen kann.
So funktioniert der Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt tritt auf, wenn die Gesamtkapitalrendite (Mietrendite) höher ist als die Fremdkapitalkosten (Zinsen). Die Differenz fließt als Zusatzrendite auf Ihr Eigenkapital.
Die Leverage-Formel
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite - Fremdkapitalzins) × Fremdkapital/Eigenkapital
Leverage-Effekt in der Praxis
Detailliertes Rechenbeispiel
Immobilie: 400.000€ Kaufpreis | 16.000€ Jahresnettomiete | 4% Mietrendite
Finanzierung: 300.000€ Darlehen zu 3,5% | 100.000€ Eigenkapital
Berechnung:
- Mieteinnahmen: 16.000€
- Zinskosten: 10.500€ (3,5% von 300.000€)
- Überschuss vor Tilgung: 5.500€
- Eigenkapitalrendite: 5,5% (statt 4% bei Vollfinanzierung)
Der Leverage-Effekt hat die Rendite um 37,5% gesteigert!
Wann funktioniert der Leverage-Effekt nicht?
Negativer Leverage
Wenn die Finanzierungskosten höher sind als die Mietrendite, dreht sich der Effekt um: Fremdkapital senkt dann die Eigenkapitalrendite. Bei 3,5% Zinsen und nur 3% Mietrendite ist der Leverage negativ!
Leverage und Risiko
Der Leverage-Effekt ist ein zweischneidiges Schwert:
- Positiv: Höhere Rendite bei steigenden Preisen/stabilen Mieten
- Negativ: Höheres Risiko bei Preisrückgängen oder Mietausfall
Je höher der Fremdkapitalanteil, desto stärker der Hebel – in beide Richtungen. Eine Fremdkapitalquote von 60-80% bietet für die meisten Anleger einen guten Kompromiss.
Sondertilgung und Flexibilität sichern
Neben der regulären Tilgung bieten die meisten Banken die Möglichkeit zur Sondertilgung. Das sind außerplanmäßige Tilgungen, die die Restschuld reduzieren und die Laufzeit verkürzen.
Typische Sondertilgungsrechte
- 5% p.a.: Standardklausel ohne Zinsaufschlag
- 10% p.a.: Erweitertes Recht, oft mit geringem Aufschlag (0,05-0,1%)
- Unbegrenzt: Selten, meist nur bei variablen Darlehen
Wann lohnt sich Sondertilgung?
Sondertilgung ist besonders sinnvoll, wenn:
- Sie Geld übrig haben, das keine bessere Rendite bringt als der Darlehenszins
- Sie eine Erbschaft oder Bonuszahlung erhalten
- Sie die Anschlussfinanzierung mit niedrigerer Restschuld gestalten wollen
Sondertilgung vs. Investition
Rechnen Sie nach: Wenn Ihr Darlehenszins bei 3,5% liegt, sollten Sie erst tilgen, wenn Sie keine Anlage finden, die nach Steuern mehr als 3,5% bringt. Bedenken Sie: Die Zinsersparnis durch Sondertilgung ist "garantiert", während andere Anlagen Risiken bergen.
Weitere Flexibilitätsoptionen
- Tilgungssatzwechsel: Anpassung der laufenden Tilgung
- Tilgungspause: Aussetzen der Tilgung bei finanziellen Engpässen
- Bereitstellungszinsfreie Zeit: Wichtig bei Neubau oder Sanierung
Anschlussfinanzierung: So planen Sie rechtzeitig
Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an. Hier entscheiden Sie, ob Sie bei Ihrer Bank bleiben (Prolongation) oder zu einem anderen Anbieter wechseln (Umschuldung).
Prolongation vs. Umschuldung
Prolongation
Verlängerung bei der gleichen Bank. Weniger Aufwand, keine neuen Unterlagen, aber oft nicht die besten Konditionen.
Umschuldung
Wechsel zu einer anderen Bank. Mehr Aufwand (neue Unterlagen, Grundschuldabtretung), aber oft bessere Konditionen.
Der richtige Zeitpunkt
Beginnen Sie 3-5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung:
- 3-5 Jahre vorher: Markt beobachten, ggf. Forward-Darlehen prüfen
- 1 Jahr vorher: Angebote einholen, vergleichen
- 6 Monate vorher: Entscheidung treffen, Antrag stellen
- 3 Monate vorher: Verträge unterschreiben
Kosten bei Umschuldung
Bei einem Bankwechsel fallen Kosten an:
- Grundschuldabtretung: ca. 0,2-0,3% der Grundschuld (günstiger als Neueintragung)
- Notarkosten: ca. 200-500€
Diese Kosten amortisieren sich oft schon bei 0,1-0,2% Zinsvorteil über die neue Zinsbindung.
Forward-Darlehen: Zinsen heute für morgen sichern
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich die aktuellen Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern – bis zu 60 Monate im Voraus.
Wie funktioniert das Forward-Darlehen?
- Sie schließen heute einen Vertrag zu heutigen Konditionen ab
- Die Auszahlung erfolgt erst zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung
- Für jeden Monat Vorlauf zahlen Sie einen Forward-Aufschlag (ca. 0,01-0,03% pro Monat)
Beispiel: Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlauf
Aktueller Marktzins: 3,5% | Forward-Aufschlag: 0,02% × 36 Monate = 0,72%
Forward-Zins: 4,22%
Wenn der Marktzins in 3 Jahren über 4,22% liegt, haben Sie gespart. Liegt er darunter, haben Sie zu viel bezahlt.
Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
- Sie erwarten steigende Zinsen
- Sie wollen Planungssicherheit
- Die aktuelle Zinsbindung endet in 12-48 Monaten
Alternative: Cap-Darlehen
Ein Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen mit Zinsobergrenze (Cap). Sie profitieren von fallenden Zinsen, sind aber nach oben abgesichert. Die Cap-Prämie ist allerdings oft teuer.
Typische Fehler bei der Immobilienfinanzierung
Diese häufigen Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden:
Fehler 1: Nur auf den Zinssatz schauen
Der Zinssatz ist wichtig, aber nicht alles. Achten Sie auch auf Sondertilgungsrechte, Tilgungswechsel, Bereitstellungszinsen und die Gesamtkonditionen.
Fehler 2: Zu knappe Kalkulation
Kalkulieren Sie Puffer ein: Mietausfall, Reparaturen, steigende Nebenkosten. Die Rate sollte auch bei 2-3 Monaten Leerstand tragbar sein.
Fehler 3: Anschlussfinanzierung vergessen
Planen Sie die Anschlussfinanzierung von Anfang an mit ein. Was passiert, wenn die Zinsen bei Ablauf 2% höher sind?
Fehler 4: Keine Angebote vergleichen
Holen Sie mindestens 3-5 Angebote ein. Die Konditionsunterschiede können bei 300.000€ Darlehen mehrere tausend Euro ausmachen.
Fehler 5: Falscher Leverage
Maximaler Leverage bedeutet maximales Risiko. Bedenken Sie: Auch Immobilienpreise können fallen, und dann verstärkt der Hebel die Verluste.
Fehler 6: Keine Reserven behalten
Stecken Sie nicht alles in die Immobilie. Behalten Sie 3-6 Monatsraten als Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben.
Checkliste: So finanzieren Sie richtig
Ihre Finanzierungs-Checkliste
- Eigenkapital: Mindestens Kaufnebenkosten (10-15%), besser 20-30%
- Tilgung: Mindestens 2%, besser 3% Anfangstilgung
- Zinsbindung: 10-15 Jahre in Niedrigzinsphasen, 5-10 Jahre in Hochzinsphasen
- Sondertilgung: Mindestens 5% p.a. vertraglich sichern
- Tilgungswechsel: 2x kostenlos während der Zinsbindung
- Bereitstellungszinsen: Möglichst 12 Monate zinsfreie Bereitstellung
- Angebote vergleichen: Mindestens 3-5 Banken/Vermittler anfragen
- Effektivzins beachten: Nicht nur Sollzins vergleichen
- Puffer einplanen: 3-6 Monatsraten als Reserve
- Anschlussfinanzierung: Frühzeitig (3-5 Jahre vorher) planen
- Stress-Test: Rate auch bei Zinserhöhung oder Mietausfall tragbar?
- Professionelle Beratung: Bei komplexen Strukturen Experten hinzuziehen
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
Für eine Kapitalanlage-Immobilie sollten Sie mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, um günstige Konditionen zu erhalten. Viele Banken verlangen mindestens die Kaufnebenkosten (10-15%) als Eigenkapital. Eine 100%-Finanzierung ist bei guter Bonität möglich, erhöht aber die monatliche Rate und das Risiko erheblich.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen kann. Wenn die Mietrendite höher ist als die Finanzierungskosten, profitieren Sie überproportional. Beispiel: Bei 4% Mietrendite und 3% Zinsen auf das Fremdkapital erzielen Sie auf Ihr eingesetztes Eigenkapital eine höhere Rendite als die 4% Mietrendite.
Welche Zinsbindung ist optimal für eine Kapitalanlage?
Für Kapitalanleger empfiehlt sich in Niedrigzinsphasen eine lange Zinsbindung von 15-20 Jahren, um die günstigen Konditionen zu sichern. In Hochzinsphasen kann eine kürzere Bindung von 5-10 Jahren sinnvoll sein, um bei fallenden Zinsen umschulden zu können. Wichtig: Planen Sie die Anschlussfinanzierung frühzeitig und nutzen Sie ggf. ein Forward-Darlehen.
Was ist besser: Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen?
Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker: Die Rate bleibt gleich, der Tilgungsanteil steigt über die Zeit. Das endfällige Darlehen eignet sich für Kapitalanleger mit separatem Tilgungsträger (z.B. Lebensversicherung). Für die meisten Anleger ist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl, da es transparent, planbar und weniger risikoreich ist.
Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Kapitalanlage sein?
Für Kapitalanlagen empfehlen Experten eine Anfangstilgung von mindestens 2%, besser 3%. So sind Sie in 25-30 Jahren schuldenfrei. Bei niedrigen Zinsen kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein, um die Gesamtkosten zu senken. Wichtig: Die Rate sollte auch bei Mietausfall tragbar sein – planen Sie Puffer ein.
Was kostet eine Immobilienfinanzierung wirklich?
Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus: Sollzins (aktuell 3-4%), Tilgung, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und ggf. Disagio. Achten Sie auf den Effektivzins, der alle Kosten außer Bereitstellungszinsen enthält. Bei einem 300.000€ Darlehen und 3,5% Zins zahlen Sie im ersten Jahr ca. 10.500€ Zinsen.
Kann ich die Zinsen steuerlich absetzen?
Ja! Bei vermieteten Immobilien sind die Schuldzinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar. Sie mindern Ihre Mieteinnahmen und damit Ihre Steuerlast. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% sparen Sie also 42 Cent pro Euro Zinsen. Das macht die Finanzierung einer Kapitalanlage steuerlich attraktiver als die eines Eigenheims.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen die aktuellen Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung – bis zu 60 Monate im Voraus. Sie zahlen einen Forward-Aufschlag (ca. 0,01-0,03% pro Monat Vorlauf). Es lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit wünschen. Liegt der Marktzins bei Ablauf unter Ihrem Forward-Zins, haben Sie zu viel bezahlt.
Lassen Sie sich von Experten beraten
Die optimale Finanzierung ist individuell. Unsere Finanzierungsexperten analysieren Ihre Situation und finden die beste Lösung für Ihre Kapitalanlage-Immobilie.