Definition: Annuität
Annuität ist die gleichbleibende periodische Gesamtzahlung (Rate) eines Annuitätendarlehens aus Zins und Tilgung. Während der Zinsbindung bleibt die Rate konstant – der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Einleitung
Die Annuität gehört zu den wichtigsten Begriffen der Immobilienfinanzierung. Wer eine Immobilie per Darlehen kauft, zahlt in der Regel eine gleichbleibende Rate – genau diese Gesamtzahlung nennt man Annuität.
Wenn Sie verstehen, wie sich die Rate aus Zins und Tilgung zusammensetzt, können Sie Kreditangebote besser vergleichen und Ihre monatliche Belastung realistisch planen. Relevante Begriffe dazu sind z. B. Effektivzins, Sondertilgung und Zinsbindungsfrist.
Ausführliche Definition
Im Finanzwesen bezeichnet die Annuität eine gleichbleibende Zahlung pro Periode (monatlich oder jährlich), die Zinsen und Tilgung umfasst. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung konstant, aber die Zusammensetzung verschiebt sich:
So verändert sich die Rate
- Start: hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil.
- Mit jeder Rate: Restschuld sinkt → Zinsanteil sinkt.
- Folge: Tilgungsanteil steigt – bei gleichbleibender Gesamtrate.
Formel (vereinfacht)
Annuität = Darlehensbetrag × (Zins + anfängliche Tilgung) (bei der üblichen Faustformel im 1. Jahr).
Für exakte Berechnungen nutzen Investoren häufig einen Kreditrechner oder den Baufinanzierungsrechner.
Bedeutung für Immobilieninvestoren
Für Kapitalanleger beeinflusst die Annuität unmittelbar Cashflow, Risiko und Vermögensaufbau:
Warum die Annuität so wichtig ist
- Liquiditätsplanung: konstante Rate vereinfacht Cashflow-Kalkulation.
- Eigenkapitalaufbau: höhere Tilgung baut schneller Vermögen auf, kostet aber mehr Liquidität.
- Gesamtkosten: Annuität bestimmt über die Zeit Ihre Zinskosten (vgl. Effektivzins).
- Risiko: nach Ende der Zinsbindungsfrist droht Zinsänderungsrisiko.
Praxisbeispiel (mit Zahlen)
Szenario: Herr Müller kauft eine Wohnung für 300.000 €. Darlehen: 240.000 € (80%), Sollzins 3,5%, anfängliche Tilgung 2%.
| Position | Wert | Erläuterung |
|---|---|---|
| Jährliche Annuität | 13.200 € | 240.000 × (3,5% + 2,0%) |
| Monatliche Rate | 1.100 € | 13.200 / 12 |
| Zinsen (Jahr 1) | 8.400 € | 3,5% von 240.000 |
| Tilgung (Jahr 1) | 4.800 € | 13.200 − 8.400 |
| Restschuld nach Jahr 1 | 235.200 € | 240.000 − 4.800 |
Im 2. Jahr sinken die Zinsen (3,5% von 235.200 € = 8.232 €) und die Tilgung steigt – die Gesamtrate bleibt gleich. Sondertilgungen (Sondertilgung) können die Laufzeit deutlich verkürzen.
Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
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Tipps für die Praxis
Praktische Tipps im Überblick
- Tilgung nicht zu niedrig ansetzen: häufig sind 2–3% sinnvoll, abhängig von Cashflow und Strategie.
- Effektivzins vergleichen: Angebote immer über Effektivzins beurteilen, nicht nur Sollzins.
- Sondertilgung vereinbaren: typischerweise 5% p.a. erhöhen die Flexibilität (siehe Sondertilgung).
- Zinsbindung bewusst wählen: Zinsbindungsfrist beeinflusst Risiko und Rate.
- Risikopuffer einplanen: Rate sollte auch bei temporärem Mietausfall tragbar sein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Annuität und Rate?
Wie hoch sollte die Annuität sein?
Kann ich die Annuität während der Laufzeit ändern?
Verwandte Begriffe
Fazit
Die Annuität ist das Herzstück der Immobilienfinanzierung. Wer Rate, Tilgung und Zinsbindung bewusst steuert, kann Risiken begrenzen und den Vermögensaufbau planbar gestalten.
Hinweis
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung (z. B. durch Steuerberater, Rechtsanwälte oder Finanzierungsexperten).
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