Definition: Beleihungswert
Beleihungswert ist der von der Bank konservativ ermittelte, langfristig nachhaltige Wert einer Immobilie als Basis für die Kreditvergabe. Er liegt meist 10–30% unter Kaufpreis/Verkehrswert und beeinflusst Beleihungsauslauf und Konditionen.
Einleitung
Beim Immobilienkauf entscheidet der Beleihungswert häufig, wie viel Kredit Sie bekommen – und zu welchen Zinsen.
Viele Investoren kalkulieren mit „80% Finanzierung vom Kaufpreis“. Banken finanzieren aber oft nur einen Prozentsatz des Beleihungswerts. Wichtig sind außerdem Grundpfandrechte wie Grundschuld.
Ausführliche Definition
Der Beleihungswert ist der Wert, der bei einem Verkauf unter normalen Umständen langfristig nachhaltig erzielbar ist – auch in schwierigeren Marktphasen. Er wird nach bankinternen Vorgaben und häufig in Anlehnung an die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt.
Typische Bewertungsverfahren
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Objekten (Miete, Kosten, Liegenschaftszins).
- Sachwertverfahren: Herstellkosten minus Alterswertminderung.
- Vergleichswertverfahren: Preise vergleichbarer Objekte.
Der Sicherheitsabschlag erklärt, warum Beleihungswerte häufig unter Kaufpreis/Verkehrswert liegen.
Bedeutung für Immobilieninvestoren
Der Beleihungswert beeinflusst:
Das sollten Anleger wissen
- Maximaler Kredit: Banken finanzieren oft 60–80% des Beleihungswerts (Beleihungsgrenze).
- Zinskonditionen: Beleihungsauslauf (Kredit/Beleihungswert) beeinflusst den Effektivzins.
- Eigenkapitalbedarf: niedriger Beleihungswert → mehr EK oder weitere Sicherheiten nötig.
Praxisbeispiel (mit Zahlen)
Szenario: Wohnungskauf 250.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat (10.800 €/Jahr). Die Bank kalkuliert nachhaltig mit 850 € und ermittelt im Ertragswertverfahren ca. 163.000 €; Sachwert 190.000 € → Beleihungswert 175.000 €.
Finanzierungsfolge
Bei 80% Beleihungsgrenze erhält die Investorin maximal 140.000 € Kredit (80% von 175.000 €) und muss rund 110.000 € Eigenkapital einbringen.
Mit einem besseren Beleihungsauslauf verbessern sich häufig die Zinsen – prüfen Sie hier immer den Effektivzins.
Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
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Tipps für die Praxis
Praktische Tipps im Überblick
- Mehrere Banken vergleichen – Beleihungswerte können stark variieren.
- Mietverträge, Modernisierungen und Objektunterlagen sauber dokumentieren.
- Beleihungsauslauf aktiv optimieren (mehr EK / Zusatzsicherheiten) → oft bessere Effektivzins-Konditionen.
- Bei vermieteten Objekten realistische, marktübliche Mieten ansetzen – zu hohe Mieten werden oft gekappt.
- Grundpfandrechte verstehen: Grundpfandrecht & Grundschuld beeinflussen die Bankperspektive.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Warum ist der Beleihungswert oft niedriger als der Kaufpreis?
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Welche typischen Fehler sollten Sie bei Beleihungswert vermeiden?
In der Praxis passieren häufig drei typische Fehler:
- Zu optimistisch kalkulieren: ohne Puffer für Kosten, Zeit und Risiken.
- Unterlagen/Vertragsdetails nicht prüfen: wichtige Klauseln, Fristen oder Eintragungen werden übersehen.
- Keine Gesamtstrategie: Finanzierung, Steuern und Exit nicht zusammen denken.
Orientieren Sie sich zusätzlich an den verwandten Begriffen unten – dort finden Sie die wichtigsten Zusammenhänge.
Verwandte Begriffe
Fazit
Der Beleihungswert ist eine zentrale Stellschraube jeder Finanzierung: Er steuert Kreditrahmen, Eigenkapitalbedarf und Zinssatz. Wer ihn versteht und optimiert, verbessert die Finanzierung oft spürbar.
Hinweis
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung (z. B. durch Steuerberater, Rechtsanwälte oder Finanzierungsexperten).
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