Definition: Erbbaurecht
Erbbaurecht ist das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu errichten und zu nutzen – gegen Zahlung eines Erbbauzinses. Typische Laufzeiten liegen bei 60–99 Jahren, was Finanzierung und Wiederverkaufswert beeinflusst.
Einleitung
Mit Erbbaurecht kaufen Sie nicht das Grundstück – Sie kaufen das Nutzungsrecht daran. Das senkt den Kapitalbedarf, erhöht aber die laufenden Kosten durch den Erbbauzins.
Für Investoren ist entscheidend: Restlaufzeit, Vertragsbedingungen (Heimfall, Anpassung) und Finanzierbarkeit.
Ausführliche Definition
Erbbaurechte werden im Grundbuch eingetragen. Sie laufen typischerweise 60–99 Jahre. Als Entgelt wird ein Erbbauzins gezahlt (oft 3–6% des Grundstückswerts p.a.). Am Ende kann ein Heimfall eintreten – das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer, meist gegen Entschädigung.
Bedeutung für Immobilieninvestoren
Erbbaurecht kann Zugang zu Lagen ermöglichen, die sonst zu teuer wären. Gleichzeitig reduziert die begrenzte Restlaufzeit häufig den Marktwert und kann die Finanzierung erschweren.
Für die Bewertung spielt auch der Bodenwert und ggf. ein Wertgutachten eine Rolle.
Praxisbeispiel (mit Zahlen)
Vergleich: Volleigentum 500.000 € (Grundstück 180.000 €, Gebäude 320.000 €) vs. Erbbaurecht 340.000 € plus 6.300 €/Jahr Erbbauzins, Restlaufzeit 72 Jahre.
Investor-Check
Je kürzer die Restlaufzeit (oft kritisch unter 50 Jahren), desto schwieriger werden Wiederverkauf und Finanzierung.
Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
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Tipps für die Praxis
Praktische Tipps im Überblick
- Restlaufzeit prüfen: unter 50 Jahren wird es oft kritisch.
- Vertrag anwaltlich prüfen lassen (Heimfall, Anpassung, Entschädigung).
- Erbbauzins und mögliche Erhöhungen langfristig kalkulieren.
- Wert und Bodenanteil sauber bewerten (vgl. Bodenwert).
- Bei Exit-Strategie: Wiederverkaufsfähigkeit früh mitdenken.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Warum finanzieren Banken Erbbaurechte zurückhaltender?
Welche typischen Fehler sollten Sie bei Erbbaurecht vermeiden?
In der Praxis passieren häufig drei typische Fehler:
- Zu optimistisch kalkulieren: ohne Puffer für Kosten, Zeit und Risiken.
- Unterlagen/Vertragsdetails nicht prüfen: wichtige Klauseln, Fristen oder Eintragungen werden übersehen.
- Keine Gesamtstrategie: Finanzierung, Steuern und Exit nicht zusammen denken.
Orientieren Sie sich zusätzlich an den verwandten Begriffen unten – dort finden Sie die wichtigsten Zusammenhänge.
Verwandte Begriffe
Fazit
Erbbaurecht kann eine clevere Alternative sein – wenn Restlaufzeit, Erbbauzins und Vertragsklauseln sauber geprüft werden. Ohne Prüfung drohen Rendite- und Exit-Probleme.
Hinweis
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung (z. B. durch Steuerberater, Rechtsanwälte oder Finanzierungsexperten).
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