Definition: Bodenwert
Bodenwert ist der Wert des Grundstücks ohne Gebäude – so, als wäre es unbebaut. Er wird meist aus Bodenrichtwerten abgeleitet und beeinflusst Bewertung, Finanzierung und die AfA-Kaufpreisaufteilung.
Einleitung
Der Bodenwert ist die Basis jeder Immobilienbewertung: Er beschreibt den reinen Grundstückswert – unabhängig vom Gebäude.
Für Investoren ist der Bodenwert besonders relevant, weil er in der Praxis Einfluss auf Bewertungsverfahren, Finanzierung (indirekt über Wertannahmen) und die steuerliche Abschreibung hat (siehe Kaufpreisaufteilung).
Ausführliche Definition
Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks, als wäre es unbebaut. Er wird häufig aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, den Gutachterausschüsse auf Basis realer Kaufpreise ermitteln.
Formel
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ± Anpassungen (z. B. Zuschnitt, Lage, Erschließung).
Für aktuelle Bodenrichtwerte nutzen viele Bundesländer BORIS-Portale. Bei Sonderlagen kann ein Wertgutachten sinnvoll sein.
Bedeutung für Immobilieninvestoren
Relevanz in der Praxis
- Sachwertverfahren: Gesamtwert = Bodenwert + Gebäudesachwert.
- AfA (Abschreibung): nur das Gebäude ist abschreibbar → Bodenanteil muss herausgerechnet werden (Kaufpreisaufteilung).
- Wertsteigerung: in Top-Lagen steigt Boden oft stärker als Gebäude.
Praxisbeispiel (mit Zahlen)
Szenario: Kauf eines Mehrfamilienhauses für 1.200.000 €. Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 800 €/m².
| Berechnung | Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Bodenwert | 480.000 € | 600 × 800 |
| Gebäudewert | 720.000 € | 1.200.000 − 480.000 |
| AfA-Basis (2%) | 14.400 €/Jahr | 2% von 720.000 |
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Abschreibung – hier lohnt saubere Dokumentation und ggf. ein Gutachten.
Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
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Tipps für die Praxis
Praktische Tipps im Überblick
- Bodenrichtwert im BORIS-Portal prüfen (Bundesland-spezifisch).
- Abweichungen begründen (Mikrolage, Erschließung, Zuschnitt).
- Bei hochwertigen Objekten: Wertgutachten zur Kaufpreisaufteilung erwägen.
- AfA-Strategie mit AfA-Ratgeber abstimmen.
- Bei Neubau-/Entwicklungsobjekten Erschließung und Baurecht gesondert prüfen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Warum ist Bodenwert für die AfA wichtig?
Welche typischen Fehler sollten Sie bei Bodenwert vermeiden?
In der Praxis passieren häufig drei typische Fehler:
- Zu optimistisch kalkulieren: ohne Puffer für Kosten, Zeit und Risiken.
- Unterlagen/Vertragsdetails nicht prüfen: wichtige Klauseln, Fristen oder Eintragungen werden übersehen.
- Keine Gesamtstrategie: Finanzierung, Steuern und Exit nicht zusammen denken.
Orientieren Sie sich zusätzlich an den verwandten Begriffen unten – dort finden Sie die wichtigsten Zusammenhänge.
Verwandte Begriffe
Fazit
Der Bodenwert ist eine Kernzahl für Bewertung, Finanzierung und Steuern. Wer ihn kennt und korrekt einordnet, trifft bessere Kaufentscheidungen und optimiert die AfA.
Hinweis
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung (z. B. durch Steuerberater, Rechtsanwälte oder Finanzierungsexperten).
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